三份评估报告补偿相差悬殊 中国最大茶都扩容拆迁受阻

距安溪县城2公里的城厢镇，是中国规模最大的茶交易市场——“安溪中国茶都”茶叶批发市场。与茶都隔路相望计划投资1.2亿的“三期工程”已进入动迁，6月10日是拆迁公告的最后期限，但动迁所涉的十多户业主们，却因拆迁补偿费“无端缩水4000万”而拒绝接受县政府的拆迁方案，这使得原计划在明年准备开业的茶都第三期工程已处于停滞状态。

茶都扩建争议

这一中国规模最大的茶交易市场建于2000年，占地151亩，建筑面积近10万平方米，2002年交易额达到4.26亿。据安溪中国茶都茶叶批发市场开发公司党支部书记林水亚介绍，目前，中国内地所产的茶有15％在此成交，而来自台湾的茶则占到总成交量的20％。

“茶都发展太快了，店铺十分紧张，好的铺面1万元／平方米也不止。”2002年底，安溪县政府决定启动茶都三期工程，预计占地100亩，建筑面积6万平方米，规划投资1.2亿元。“三期招商的话，只要一个星期，所有店铺都会被抢购一空。”林水亚称。

然而，三期工程首先面临的是拆迁。

安溪县政府为此成立了安溪中国茶都拆迁小组，组长由县委副书记陈水潮担任。

三期工程用地需要搬迁的有十多家临街商铺，这十多户业主10年来先后通过购置或拍卖获得该地土地使用权，而随着茶都的兴旺，其店面也生意兴隆，土地价值直线上升。在安溪茶都，一线旺铺的价格已达到每平方米13000多元，二线铺也达到七八千元，其工业用地价也达到每亩20多万元。

第三期规划用地上的十多户商家显然不太乐意将眼前的好生意轻易出让。

在此地经营一家加油站的黄珠英尤其感到可惜。1993年，这里还是一片荒漠之地，路、电、水一通都不通。因为在县政府的规划中此地要开通公路，黄珠英夫妇便第一个在此购买了一块土地使用权，并申请建起了加油站。

“加油站生意非常好，1999年，中石化来人洽谈收购加油站，开价385万，我们没有同意，这还是4年前的行情。而现在，地价加房屋等补偿，仅92万。差距太大了。”

这些拆迁户中也有表面办公司，实质是投资做房地产的。

新鑫工艺品公司老板谢明华在福建一些城市投资店面“盈利一直不错”。2001年3月，一个非常偶然的机会，谢明华得知茶都对面有一块商用地在拍卖。当时，茶都才开业不久，连铺面也没全租售出去，但谢明华却“慧眼识宝”，认为此地升值潜力巨大。于是与人合伙以46万的竞拍价得手。一周后，谢明华又将合伙人手中的一半地皮份额以双倍价格购回。一个月后，谢明华投资近90万又取得了相邻的一块18.92亩工业用地的使用权。

土地得手后，谢明华立即着手地产开发。至当年12月底，一座经建设局同意，由安溪建筑设计院设计的七层的商住楼设计完成，并通过了岩土勘察、消防设计审核。 　　“我房子还没建，16间店铺就已全部谈妥。施工许可证拿到手的话，就可以签字拿钱了。”谢明华拿出他的地产规划图，细说他的地产计划，盘算说，如果按照他的计划，可以稳获2000万以上的利润。

但茶都的“三期工程”让谢明华的地产计划彻底破产。

谢明华认为，根据市场价格，他的被征用地价格应该在1000万以上，而政府的“评估价”却只有200多万，两者间相差近800万。

三份评估报告

拆迁户们指的评估报告由福建石狮诚信房地产评估有限公司出具，但是却没有评估师的签名，也没有评估公司的印章。

事实上，在谢明华们拿到这份评估报告之前，还有另外两份评估报告，评估数据相差悬殊。

5月初，经过数周工作，评估师鲁苗根、蔡渊博拿出了第一份评估报告。“这份报告是详尽的，也做得很规范。评估采用的是市场法，参照收益法，这是评估最常用的方法。但是，没有想到这份报告遭到拆迁小组的坚决反对。”负责此次评估的鲁苗根说。

然而，鲁苗根不愿透露当时的评估价格，只说“与政府部门有约定，不可以披露这个信息，总而言之，比后来拿出来的评估价格要高许多许多”。而业主谢明华等人均透露，当时的评估价格是“一线商住地是7000元／平米”。即使这个价格，业主们也认为与市场价格相比，还是偏低的。

但是，鲁苗根以及信诚评估公司主任吕天来均未向记者认可这一数字。

拆迁小组对评估师直接提出要求，“要大幅度降低征地价格”。拆迁小组所坚持的评估意见是：在原地价的基础上增加投资的利息、适当的利润等补偿。

根据拆迁小组的意见，评估公司调低了评估价值，出具了第二稿的评估报告，但拆迁小组依然不同意。拆迁小组拿出他们经过讨论拟定的一个评估“指导价”，要求评估师接受。然而，评估师拒绝这个“指导价”。

鲁苗根认为，政府部门没有考虑到与投资收益相伴而生的是投资风险，剥夺业主的投资收益是不对的。

然而，评估公司也有为难之处，鲁苗根说，作为诚信评估公司不愿失去这单业务，拆迁小组已付了2万的定金，而评估成功的话，可以有10万元左右的评估业务费。

但是“如果按照这个‘指导价’，非出乱子不可”。鲁苗根说。

最终评估公司出具了第三稿的评估报告，但评估师没有签字，评估公司也没有盖印章。

5月27日，安溪县规划建设局发出拆迁公告，其中部分业主便提出不以现金补偿，可以原地原面积置换，但此方案拆迁小组没有同意。

6月7日，业主们决定寻求法律帮助，他们从厦门聘请了律师开始与拆迁小组进行交涉。

目前，三期工程由谁来开发至今未有定论。

有业内人士认为，此项目获利空间较大，谁接手都是一个好项目。而事实上，据林水亚透露：“当时一、二期工程由县政府负责，仅投资3万元，即完成工程项目，三年多来，茶都属于开发公司的固定资产便达到3000多万。”

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