广州二手房计税评估系统部分评估价过高

作者：李琳 周萌萌 陆雍仪

覆盖广州十区两市住宅、商铺、写字楼等二手房的广州市存量房交易计税评估管理系统（俗称二手房计税评估系统）在今年4月1日正式上线。记者近日调查发现，该系统上线近两个月来，在封杀二手房交易中存在的阴阳合同、报低价避税等违规行为上确实起到良好的作用。但因为该系统不能公开查询，加上评估时只按路段标准价测算，不管物业新旧、质素与具体的使用情况而“一刀切”，所以频频出现评估价比实际交易价高得多的情况，特别是商用物业价格的评估，更会出现较大出入。近日有市民以270万元卖掉一间写字楼，因为计税评估价远高于实际成交价，竟然要多付近30万元税费，要付的总税费接近65万元。

案例

评估价高近一倍，业主多交30万税

近日，邓先生打算把自己名下的天府路华建大厦的一间裙楼写字楼卖掉，建筑面积150平方米，总价270万元，已经找到了买家进行交易。但他到天河区房产交易中心办理交易登记和缴税手续时，工作人员却告诉他，他的写字楼土地使用性质其实是商铺，经二手房计税评估系统查询，这个物业计税评估价应该是3.3万元/平方米。他要以这个评估价为基准来缴税。邓先生感到很奇怪，他说：“就算我这物业真的是商铺，但我实际成交价真的只有1.8万元/平方米啊，为什么要按3.3万元/平方米的评估价来缴税呢？每平方米多出1.5万元，接近成交价的一倍了。”而按目前广州市实行的税负标准，商用物业的总税率加起来大约是成交价的13%，邓先生的写字楼面积150平方米，按评估价计算，足足要多交近30万元的税！“我之前是跟买家说好各付各税的，当时中介帮我算过，我要交35万元的税，现在突然要多交近30万元税费。我卖一间写字楼就270万元，竟然要交近65万元的税，也太多了吧！”更令邓先生难接受的是，他在天河区房产交易中心咨询时发现，在办理交易手续之前，他根本没法查询到自家物业的评估价，这意味着在交易之前，他根本无法测算出物业交易时具体要交多少税。

现场

完成网签交易才能查评估价

就邓先生遇到的问题，记者特意赶到天河区房产交易中心了解情况。在该交易中心的计税收费窗口，记者以业主身份想打听卖掉华建大厦一间裙楼写字楼要交多少税费。工作人员说：“商品房二手交易有一定税率的，商铺属于"非住宅物业"，具体税率可以给你个表格，让你详细看一下。”

记者发现，表格中列出的各种税费计算时都依“成交价”为基准，乘以一定税率来计算，“成交价”多少直接影响到计税。记者指着表格问：“这个成交价是不是交易实际成交的价格呢？”工作人员说：“这不一定。我们有一个评估系统，如果评估出来的价格比成交价低，那就按你报的成交价来计税，如果评估价比你报的成交价高，就要按评估价来计税。”

当记者询问能否先查一下自己物业的评估价时，工作人员表示要完成了二手房网签，办理各项交易手续，到报税环节时，带齐各项证件才能在计税窗口查询出具体的评估价。该工作人员表示，在二手房计税评估系统中，不同区域、不同地段、不同类型的物业都有相应的评估价格，比如记者所咨询的裙楼写字楼，只要是属于商铺性质的，同一个路段大多是一样的评估价，当然，首层商铺和二层以上商铺的评估价会有不同，但不会因为你把商铺当作写字楼用，评估出来的价格就会不一样。

那评估价远高于实际成交价怎么办？该工作人员表示，如果觉得评估价格不合理，可以申请复核，不过要让房管局认可的评估公司出具物业的价值评估报告，该报告得到地税部门的确认后，才能按报告上的评估价来报税。

业界说法

二手房计税评估系统应对外公开

记者采访了广州市各大型地产中介行的相关负责人，他们都表示该系统上线后，目前整体上看对二手住宅交易的影响并不大，不过在商铺和写字楼市场，因为价格差异比较大，评估价大大超过交易价的情况时有发生。除了上述案例外，保利红棉花园一社区铺成交价6万多元/平方米，该系统也评出了高达10多万元/平方米的评估价。

某地产总经理助理高德辉指出，广州的二手房计税评估系统与深圳的不一样，没有直接挂在网上，让老百姓们能随时查询。如果这个评估价可以事先查得到，那卖家放盘报价或者买家还价的时候，就都能用评估价作参考，避免当“冤大头”。而最关键的是，买卖双方能在物业交易前，就对自己要交多少税心中有底。

在评估价与成交价差异大的问题上，影响较大的是商铺、写字楼这类物业的交易，一方面这类物业二手交易时税负非常重，通常都达到13%；另一方面，因为这类物业的成交个案不像住宅那么多，可参照的成交个案少，评估系统就很难算出准确的评估价。最关键的一点是，商铺和写字楼的价格相差悬殊，特别是商铺，就算是在同一个路段甚至同一个物业上，不同位置、楼层的商铺，其价格都会相差好几倍。这在评估核价上不能简单地用“一刀切”来了事。高德辉说：“我们建议这个评估系统一方面是要把数据进一步做细、做准，另一方面，最后还是要以专业评估公司的评估报告为准。虽然按现在的规定，如果觉得这系统评估不准确可以申请复核，不过申请复核的程序比较麻烦，而且需要较长的时间，这对急于交易的买卖双方来说确实是个问题。如果能一早将评估价公开，买卖双方对评估价有异议时，就能事先请评估公司出具评估报告再去上税，不用等出了问题再走流程，就能给大家省下不少时间！”

对于二手房计税评估系统对公众公开的问题，某地产商铺部副营业总监法永能则有不同的看法。他说：“这个评估系统的初衷就是要杜绝大家报低价避税。就目前看，评估价其实绝大多数还是比实际成交价低的。如果评估价都公开了，大家就全都按评估价来报交易价，还是会出现报低价避税的现象。”