外购的在建工程拆除重建如何确定价值

　　【问题】

　　我单位2004年向个人外购了用于建宾馆服务业的在建工程，设计7层，主体只完工了3层。双方作价284万元，对方给我单位出具了合法的发票。该工程因私人修建，质量未达到国家规定的标准，无法在原工程上续建，按照建设主管单位的要求，2006年对该在建工程进行了全部拆除，重新设计，在原地重新修建。2009年11月完工投入使用。请问：

　　1、对于已全部拆除的原外购在建工程284万元是否列入新建固定资产的价值？若列入，是否虚增了固定资产价值。

　　2、若不列入新建固定资产的账面价值，是否可以作为“长期待摊费用——宾馆建设前期费用”，按规定期限摊销？

　　【解答】

　　贵公司提出的两种处理方式都不妥。

　　我们认为根据《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南规定：“企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配。”考虑到2004年企业还没有执行《企业会计准则》，《会计准则第38号——首次执行企业会计准则》规定，首次执行日之前已计入在建工程和固定资产的土地使用权，符合《企业会计准则第6号——无形资产》的规定应当单独确认为无形资产的，首次执行日应当进行重分类，将归属于土地使用权的部分从原资产账面价值中分离，作为土地使用权的认定成本，按照《企业会计准则第6号——无形资产》的规定处理。所以贵公司购买的在建工程284万元如果符合《企业会计准则第6号——无形资产》的规定应当单独确认为土地使用股权价值，并单独确认在建工程价值。

　　由于2006年对于该工程进行了全部拆除，会计上也仅需要对在建工程价值进行清理，清理损失转入营业外支出。