出租房税收＂黑洞＂

“合同中所产生的所有费用甲方不代开发票，如需代开发票的，开发票所产生的税款由乙方承担。”这是北京某房地产中介公司房屋租赁合同中的一项条款。在发现了该条款后，北京白领张小玲(化名)发出了自己的疑问：“为什么中介公司不主动提供发票，而且发票的税点竟然还要由消费者来承担？”

法治周末记者走访了北京市我爱我家、链家地产等多个大型中介公司，几位工作人员均对记者表示，其中介费或服务费是可以免费开具发票的，而每月房租发票的税点则需要消费者支付。

“至今没有收到过任何一张所谓的中介费发票。”已在京津两地工作多年、曾在我爱我家等多个大型房地产中介公司租过房子的刘睿(化名)对法治周末记者表示，自己从未主动索要过发票，也没有任何一家公司主动提供过发票。

深圳房地产律师刘子孺告诉法治周末记者，房地产中介公司至少要提供其收取的中介费的发票，但是由于很多租房者没有报销需求，往往并不重视向其索要发票，一些公司可能因此逃脱了开发票的义务。

“如果没有发票的话，还可以根据公司实际收入情况向税务机关自行申报。但从实际操作上看，发票是税务机关收税的一个重要依据，用来核定公司的收入，如果没有发票，这就很成问题。”天津市某地税部门一位工作人员也对法治周末记者表示。

在中国政法大学财税金融法研究所所长刘少军看来，房地产中介公司在租房中的税收问题应该得到进一步整治与规范，不过目前也面临着诸多改革的困难与阻碍，未来可以将其纳入房产税改革中进行规范。

被遗忘的发票

刘睿虽然一直在租房，但他从来都没有向房地产中介公司索要过发票，因为在他看来，只有能够报销才有开发票的必要，既然没有报销需求，有没有发票也就并不重要了。

法治周末记者在调查中也发现，接受采访的多位租房者都和刘睿持类似观点，有的甚至是第一次听说可以索要租房发票。

那么作为房地产中介公司，是否会主动向消费者提供相应发票呢？

“我们可以给你开中介费的发票，而且是没有税点的。但要是开每月房租的发票，你就得自己承担5%的税点。”北京市朝阳区一家我爱我家门店的工作人员对记者表示。

不过刘睿则对法治周末记者表示，在自己没有主动询问的情况下，包括我爱我家在内的任何一家房地产中介公司都没有对他提起过发票的事情。

“最后拿到的只是收据。”一位在北京市某房地产中介公司刚刚租过房子的消费者在翻看了手头的租房资料后告诉记者，而这也是大多数租房者的普遍遭遇。

在刘少军看来，房地产中介公司应该向消费者开具发票，不过发票的具体内容则要视不同的交易情况而定，关键要看中介公司在交易过程中是以什么身份出现的。

我爱我家的另一位工作人员也对法治周末记者表示，作为中介公司，目前提供的主要有两种租房业务：一种情况是中介公司只提供中介服务，消费者最后和房东签订租房合同；另一种则是中介公司托管代理出租的房屋，租房合同的双方是消费者和中介公司。

“一般情况下是谁收钱谁开发票，因此如果房地产中介公司只提供中介服务，那就只需要为消费者开具中介费发票；而如果是由房地产中介公司代理的房子，应该考虑负责代开包括房租在内的发票。”刘少军表示。

刘少军也指出，在房地产中介公司代理租房的业务中，公司最后赚取的并不是全部的交易费用，而只是其中的一个差价，即它最后租给消费者的价格与从房东手里拿到房子的价格差。

“这种情况下，要房地产中介公司开全额的房租发票，对其来讲确实也不公平。”刘少军认为。

刘子孺也表示，单独从房地产中介公司角度来讲的话，由于其本身不是真正意义上的出租人(真正的出租人还是房东)，因此它也并没有出具发票的义务。

中介：不问不开

“我找的那家房地产中介公司不收中介费，而且又明文规定不给房租开发票，岂不是他们就不用纳税了呢？”张小玲对此颇为不解。

在刘子孺看来，虽然这种公司承诺不向租房人收取中介费，但实际上可能直接在房东手上收了中介费。

除了上述情况之外，刘子孺还表示，目前租房市场上一些房地产中介公司还广泛存在着这样一种经营模式—房东作为出租方把房子出租给房产中介，给中介的回报则是，免收其一个月的租金。

“这个过程中，公司表面上可能不会从承租人手上收取中介费，但实际上已经从出租人手上收了钱。”刘子孺认为。

刘子孺告诉法治周末记者，这种情况下就很少会涉及到发票的问题，因此也可能导致一部分税收的流失。

据刘少军介绍，按照现行税法的规定，出租房屋是要交税的，但至今很多出租房子的人还都认为这是没有必要交税的，而且也很少能够对个人租房行为进行缴税监督。

在刘少军看来，房地产中介公司纳税管理属于地方税务，各地的规定都是不一样的。

上述天津市某地税部门工作人员告诉法治周末记者，比如天津市目前就主要分两种情况对房地产中介公司的租房市场业务进行征税。

“对于那些规模比较小的中介公司，即个体工商户来说，收取的是定额税。”她进一步解释说，“税务部门会根据同地区同行业的基本收入情况进行税额的确定，由此核定出一个具体交税的数额，这种公司只需要按期固定上缴这一数额的税款就可以了。”

对于规模较大的一些房地产中介公司而言，该地税人士表示，这种企业的税收主要依靠发票或者其账目情况，一般都采取企业自行申报的模式。

但是她也坦言，现在房产中介租房市场部分的税收主要是根据发票来进行管理的，而目前很多消费者都不会主动索要发票，因此监管起来还是有难度。

个人：纳税几乎为零

在刘子孺看来，目前我国的租房市场上，尤其是个人租赁市场上，房东本应为承租人开具房屋租赁费用的发票，但实际上这种可能性几乎为零。

据了解，北京市地税局2004年出台的个人出租房屋管理办法规定，对个人出租房屋应征收的各项税费，可选择按照政策规定，分税种计算缴纳各种税费；也可以选择综合征收率计征方式，综合征收率标准按实际租金收入的5%计征。

刘子孺告诉法治周末记者，个人出租房屋的数量特别巨大，税收规模也不容小觑。

不过刘子孺也坦言，由于发生在个体与个体之间的交易，由于变化频繁很难监控，加之目前房产信息公开程度也不够，因此税务部门很难控制实际交易状况。

刘少军也表示，据他了解，目前个人房屋出租的税收很少得到有效征收，也很少有人会主动去纳税。

中国税务学会理事、东北财经大学教授吴旭东在接受法治周末记者采访时表示，目前应该提升对房屋租赁市场税收问题的重视程度。

吴旭东告诉法治周末记者，未来规范还要从源头抓起，严管房地产中介公司的交易行为，通过未来房产信息的联网与发票制度的不断完善来对其进行综合整治。

“这个问题应该从未来房产税征收的角度进行统一解决，税务部门在研究这个问题的时候，还应该把税和发票的问题同时予以明确。”刘少军认为。

不过在一些人眼中，加强了对房屋租赁市场的税收管理，虽然保证了国家的税收，但这种压力最终可能还要由消费者来承担。

房地产律师秦兵对法治周末记者表示，从政策角度上看，应该加强对承租人的保护。如果承租人的权益能够得到有效的保障，承租人会更加主动地向房地产中介公司索要发票。