房产公司代收的初装费是否为价外费用

　　【问题】

　　房地产公司售房时，也代电信企业同时办理各项业务，收取相应的初装费。但开具的是电信企业自己的发票，收款后全额交给电信企业。请问，房地产公司收取的初装费是否也认为是价外收费计算营业税及其他税费？

　　【解答】

　　这个问题涉及到三个税种的处理：

　　1、营业税

　　《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

　　（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

　　（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；

　　（三）所收款项全额上缴财政。

　　根据上述规定，在营业税的处理上应区分是否由贵企业代收此款项来进行判断，如果是贵企业在售房时同时向购买人代收该初装费款项，则按照上述规定应按价外费用计算缴纳营业税，如果是由电信企业直接向购买人收取该初装费则应无需由贵企业计算缴纳该初装费的营业税。

　　2、企业所得税

　　《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

　　3、土地增值税

　　《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》（国税发[2007]132号）第二十五条规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：

　　（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

　　（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。