房企＂营改增＂发票那些事儿

原营业税税制下，营业税发票仅作为购入方相关资产或费用的确认依据，而不作为抵扣凭证。在增值税税制下，增值税发票的管理尤为重要。增值税发票的开具、抵扣、扣除是个技术含量较高的活。由于一方开具增值税专用发票，会涉及到下游企业的抵扣，增值税形成整个行业完整的闭环链条，因此销项发票的领购、开具、保管、作废，进项发票的取得、认证、抵扣等都显得尤为重要。房企“营改增”后，应更加重视发票的管理，以便相应的进项税额可以抵扣，减少企业的应纳税额。房企纳税人需要结合自身的实际，制订适合自身的《增值税发票管理规定》，严格按照规定进行业务处理，有效防范发票管理涉税风险。那么，房企“营改增”应重点关注哪些发票事项呢？

一：增值税进项税额抵扣凭证

增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。试点纳税人按照规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

二：扣除项目合法有效凭证

“营改增”差额征税，是指“营改增”纳税人以取得的全部价款和价外费用扣除支付给规定范围纳税人的规定项目价款后的不含税余额为销售额进行征税的方法。纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（一）税务部门监制的发票。（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（三）国家税务总局规定的其他凭证。

支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。比如，《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》规定：纳税人从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。

支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。

缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。

融资性售后回租服务中向承租方收取的有形动产价款本金，以承租方开具的发票为合法有效凭证。

扣除政府性基金或者行政事业性收费，以省级以上财政部门印制的财政票据为合法有效凭证。

国家税务总局规定的其他凭证。

纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

三：扣除土地价款必须取得行政事业性收据

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，并应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权，凭取得的专用发票抵扣进项税额。

四：销售房地产项目的发票开具

一般纳税人

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

小规模纳税人

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。

小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。

发票开具注意事项

购买方信息：名称、地址电话，需填写齐全。（专用发票还需填购买方纳税识别号、开户行及账号）

商品信息：“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码，规格型号栏“空”、“单位”栏填写“平方米”，数量、单价、金额、税率、税额。备注栏注明不动产的详细地址。

销货方信息：纳税人名称、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号。增值税纳税人购买货物、劳务、服务、无形资产或不动产，索取增值税专用发票时，须向销售方提供购买方名称、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号信息。个人消费者购买货物、劳务、服务、无形资产或不动产，索取增值税普通发票时，不需要向销售方提供纳税人识别号、地址电话、开户行及账号信息，也不需要提供相关证件或其他证明材料。

备注栏：属差额征税的备注栏自动打印“差额征税”字样，填写不动产的详细地址。收款人、复核、开票人需填写齐全。

五：开具增值税专用发票不可任性

不具备增值税一般纳税人资格，是不得领购和开具增值税专用发票的。同时，获得一般纳税人资格的，使用增值税专用发票应有章可循，并非皆可开具。房企一般纳税人下列十种情形不得开具专用发票：达到增值税一般纳税人标准，不申请办理认定手续；会计核算不健全，不能准确提供增值税税务资料；有税收违法行为，拒不接受税务机关处理；有税收违法行为，责令限期改正而仍未改正；向消费者个人销售房地产项目；适用免征增值税规定的应税服务；销售货物或者应税劳务适用免税规定；零税率应税服务；销售免税货物；按简易办法征收增值税应税行为。

六：取得预售款的发票开具

房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。房地产开发企业在收到预收款时，可以向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，金额为实际收到的预收款。在发票备注栏上列明合同约定面积、价格、房屋全价，同时注明“预收款，不作为产权交易凭据”。在开具发票次月申报期内，通过《增值税预缴税款表》进行申报，按照规定预缴增值税。预收款所开发票金额不在申报表附表（一）中反映。在交房时，按所售不动产全款开具增值税发票，按规定申报纳税。

七：违规专用发票进项税额不得抵扣

对房企一般纳税人来说，“营改增”最大的难点在予进项税抵扣项目受限，没有取得增值税专用发票不允许抵扣，即使取得了增值税专用发票也不能一概而论，皆可扣除，如果取得的增值税专用发票涉嫌违规也不得以予抵扣。以下涉嫌违规增值税专用发票14种情形进项税不得抵扣：不符合规定的扣税凭证、完税凭证抵扣进项税额资料不全、未按照规定开具红字增值税专用发票、成本费用支出无法取得增值税专用发票、取得虚开的增值税专用发票、不符合进项税抵扣规定的异常专用发票、取得的失控专用发票、善意取得虚开专用发票不能重新取得合法有效的专用发票、“发票联”和“抵扣联”全部丢失的专用发票、非客观原因造成的逾期专用发票、不属于税务机关责任以及技术性错误造成的涉嫌违规发票、没有提供销售货物或提供应税劳务清单的汇总专用发票、购进货物或应税劳务，票款不一致的增值税专用发票、“营改增”前签订经济合同，营改增后支付款项、开具的专用发票。

八：专用发票应在180天内办理认证

增值税一般纳税人取得增值税专用发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。纳税人未在规定期限内认证申报抵扣进项税的，其进项税额不得抵扣。

增值税一般纳税人取得的增值税扣税凭证已认证或已采集上报信息但未按照规定期限申报抵扣；实行纳税辅导期管理的增值税一般纳税人以及实行海关进口增值税专用缴款书“先比对后抵扣”管理办法的增值税一般纳税人，取得的增值税扣税凭证稽核比对结果相符但未按规定期限申报抵扣，属于发生真实交易且符合本公告第二条规定的客观原因的，经主管税务机关审核，允许纳税人继续申报抵扣其进项税额。

增值税一般纳税人发生真实交易但由于客观原因造成增值税扣税凭证逾期的，经主管税务机关审核、逐级上报，由国家税务总局认证、稽核比对后，对比对相符的增值税扣税凭证，允许纳税人继续抵扣其进项税额。

客观原因包括以下五种类型：1.因自然灾害、社会突发事件等不可抗力原因造成增值税扣税凭证未按期申报抵扣；2.有关司法、行政机关在办理业务或者检查中，扣押、封存纳税人账簿资料，导致纳税人未能按期办理申报手续；3.税务机关信息系统、网络故障，导致纳税人未能及时取得认证结果通知书或稽核结果通知书，未能及时办理申报抵扣；4.由于企业办税人员伤亡、突发危重疾病或者擅自离职，未能办理交接手续，导致未能按期申报抵扣；5.国家税务总局规定的其他情形。

增值税一般纳税人发生符合规定未按期申报抵扣的增值税扣税凭证，可按照《未按期申报抵扣增值税扣税凭证抵扣管理办法》的规定，申请办理抵扣手续。

九：专用发票的认证管理

增值税专用发票除了具有一般发票的销售凭证作用外，还具有抵扣税额的作用。在利益的驱使下，“营改增”后部分房地产企业会虚开增值税专用发票，房地产企业存在取得增值税专用发票无法抵扣的风险。因此，企业的财会人员应当充分了解实践中无法抵扣的增值税专用发票的几种类型：上游已定性为虚开的、经鉴定为伪造的，被证明为非税务机关出售的、通过金税系统发现的“失控”、“作废”票，以及走逃企业开具的未报税的增值税专用发票等。因此，房地产企业应当仔细认证比对上述发票，否则可能出现轻则不予抵扣进项税款，重则以非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票、逃税等罪名论处的情形。此外，大型房地产企业很可能会虚开增值税发票开给子公司或关联公司，从而达到调节税金、不缴或少交税的目的。这一点可在已进行的“营改增”试点中得到印证，试点行业尤其是交通运输企业，虚开和接受虚开的违法行为呈多发、高发态势。因此，“营改增”新形势下，房地产企业应全面清理营业税下的虚开发票问题。

（作者单位为深圳税桥税务师事务所）