房企欠税误读:土地增值税改革引关注

作者：孙丽朝 李芊 制表：王飞

原标题为：房企欠税“误读门”冲击波：土地增值税改革引关注

经过两天的争论之后，央视曝光“多家知名房企欠缴巨额土地增值税”一事最终以官方注解“对税收政策和征管方式存在误解误读”了结。但从央视报道当天起，地产股遭受重挫，至昨日（28日）收盘并未涨回，表明市场信心并未恢复。目前，外界关注的不仅是央视报道是否是乌龙及“乌龙”是如何产生的，更为关注的则是土地增值税未来是否改革，以及会对整个行业产生什么影响。

争议有果

央视报道对税收政策存在误读

央视11月24日曝光“多家知名房企欠缴巨额土地增值税”一事，在业内引起轩然大波。继25日12家上市房企发布公告澄清之后，昨日下午中国房地产业协会召开紧急座谈会沟通此事。中国房协副会长朱中一表示，“协会欢迎央视等媒体对行业的监督，协会要求企业对央视反映的问题进行彻查，要求企业如果项目完成，就要及时依法进行清算”。全联房地产商会则发表声明，称将尽快公示相关房企纳税情况调查结果，若确认央视报道误导公众，将依法维护企业合法权益。

在房协表态之后，税务部门也对央视的报道予以了否认。昨日，税务总局财产行为税司负责人就土地增值税政策和征管情况答记者问时表示，近日引起社会关注的有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。

深圳市地税局副局长、新闻发言人杨龙在此前也表示，央视的报道有些片面。土地增值税是先预缴后清算的税收，“应交未交的土地增值税”并不能定义为拖欠，而是待项目达到一定进度后进行清算。到了清算的节点，税务部门会下一个清算通知书给房企，由企业安排清算工作，并通过中介出一份鉴定报告，与清算报告一同交到主管税务部门，税务部门对清算结果认可后，由房企申报，再纳税。而不能说申报前就是拖欠税款。

原因探究

将预提“应交税金”理解为拖欠税款

税务总局表示，根据我国《土地增值税暂行条例》及其细则，目前对房地产开发企业土地增值税实行销售时预征、项目终了进行清算，多退少补的制度。预征一般按照销售收入的一定比例征收，预征率由各省级税务机关按照规定区分不同类型房地产确定。例如，北京实行差别化土地增值税预征率政策，征收比例为2%-5%。

中科院一位不愿具名的税收专家在接受北京商报记者采访时表示，央视报道最核心的错误是将“预提费用”理解为企业应现时缴纳的税款。按照我国的会计制度，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，但土地增值税是按照项目而非按照年份来征税，在一个项目未达到清缴条件时，企业在当年的年报中记为“应付税金”是一种预提方式，完全符合税收和会计要求。“把企业年报中的‘应付税金’理解为拖欠税款，这是完全错误的。”

在业内人士看来，除了“拖欠”税款这一说法上的错误外，央视3.8万亿元的算法也存在严重的问题，首先援引律师李劲松的计算数字，把近八年全国房地产行业平均毛利率按照55.72%来计算，而朱中一则表示，2005-2012年国内A股的上市房企年度平均毛利率依次为26.01%、28.71%、33.78%、36.46%、35.47%、37.79%、39.92%和33.37%，且上市公司一般盈利水平相对较高，按55.72%计算与行业整体水平有偏离，因此计算数字难免有出入。其次，报道中的算法完全忽略没达到土地增值税清算条件的项目，默认了房企近八年所有的收益都是完全完工的项目收入。“这是完全理想化的说法，实际上房企许多项目开发期都是五年、十年，有的项目包括一期、二期、三期……可能一期完工了，但以后几期还在建设，根本没有达到项目清算条件。”上述税收专家表示。

北京商报记者也了解到，全国性开发商在不同区域开发，土地增值税交到各地而不是交到母公司所在地，汇总报表在母公司，母公司税务局不会知道它应该交多少土地增值税，除非把几百个项目跑齐了，才能了解哪个土地增值税交了，哪个没交。

土地增值税清算条件分两类：一是必须清算的情形，包括房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。二是税务机关可要求清算的情形，包括已竣工项目转让面积超过85%、或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的；取得预售许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人注销登记的。在项目达到清算条件后进行土地增值税清算，得出房地产项目实际应缴的税款，与预征的税款比较后，多退少补。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，开发商是商业动物，说不上好，也说不上坏，作为与其他行业相似的商业企业，不能以道德标准去指责，如果具备合理避税的条件，房企钻空拾漏，亦无可厚非。尤其对于上市房企，财务透明度较高、审计较为规范，严重违法的可能性较小。

但上述税收专家也表示，由于土地增值税计算方法较为复杂、征收时间跨度大，且清算条件较为单一，造成税务部门征缴的难度较大。在实操层面，可能存在一些企业为了拖欠税款拖延项目进度，比如项目销售进度快达到85%时故意暂停，导致税收一直难以征缴。

中山大学岭南学院财政税务系主任林江也表示，当前的税制安排和有关土地增值税的征管方式给了地产商一个递延缴纳的机会，甚至被视为地产商的一种税收筹划行为。地方政府希望预留税收增长空间，而土地增值税就成了其中一个可以在现行税制下被“操控”的税种。

税务总局承认，土地增值税目前还面临着一些困难和压力，主要反映在由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。

风波影响

中央或将着力治理房地产乱象

由此看来，即使情况并不是央视报道的“全国各类房地产企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿”，但当前的土地增值税制度存在缺陷也是不争的事实。

对此，上述税收专家表示，由于土地增值税实行四级超率累进税率，且与项目的销售额挂钩，所以很难改变清缴结算的征收方式，但可以改变现有一次性的预征制度，改为每年预征一次。他具体解释道，“可以根据项目该年的销售额，每年预征一次，最后清缴的时候再多退少补，这将改变现行制度中企业故意拖延的问题”。

房地产业内有声音认为，央视的“点名”可能也预示着未来一段时间，中央虽然不会在市场调控方面明显加码，但却会着力治理房地产乱象、规范市场秩序。

回顾近几年，围绕土地增值税国税总局多次出文件、下通知要求各地税务局从严征收、清算，包括今年的“国五条”也提到了要落实土地增值税的征收，达到了不厌其烦、苦口婆心、声色俱厉的程度，虽然也取得了一些效果，但总体上仍不甚理想。

据三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》要求：按照统一税制、公平税负、促进公平竞争的原则，加强对税收优惠特别是区域税收优惠政策的规范管理；加快房地产税立法并适时推进改革。

杨红旭表示，作为一个重要税种，土地增值税的征管、立法与改革也是未来趋势。从建立房地产长效机制的角度分析，税收是重要组成部分，土地增值税具有调节功能。未来土地增值税的落实，还在于地方税务局，一方面应端正态度、积极有为；另一方面要加强与房管、土地部门的协作，建立信息共享机制，尽可能及时地进行项目清算。

朱中一则认为，税收的方向标志着房地产今后的发展方向，十八届三中全会明确健全房地产税的立法，而且税收是法定原则，这种改革方向是进一步需要解决的。将来在房产税上也有这个问题，怎样开征房产税，土地征收税、企业所得税之间有没有重叠，这类问题都需要考虑。