房地产业赔付的处理方式

房地产业赔付的处理方式
一家集房地产开发、建筑及市政施工、设计的地产类综合性企业—甲公司，在某市开发了一宗商业地产——A地产项目。由于施工条件及平衡成本计划的压力，甲公司经批准将A地产项目的部分商务楼的层高从4.8米降低到4.4米。由于甲公司的销售部门和工程部门衔接失误，销售部门和公关、宣传部门继续在广告上宣称上述商务楼层高是4.8米，且在房屋销售合同上进行了列明。交付时，不少业主通过验收，纷纷对层高提出质疑。最终，业主方与开发商就层高的不足部分对房屋价值的影响数额达成了共识，开发商承担层高明显低于合同和宣传手册数据的责任，合计金额为XXX万元。

一、企业的处理方式

带着对企业实际处理方式的疑惑，甲公司财务总监拿着会计草填的记账凭证（尚未登账、装订）与笔者进行了探讨。由于A地产的交房时间晚于预售时间，因此，已预售部分的退款金额无法作为折扣款与预售款开在一张发票上。

会计分录如下：

借：营业外支出　　XXX万元

贷：银行存款　　XXX万元

上述退赔款项被视为对业主的赔偿，即财务人员对不抵减收入一事没有异议。

但笔者与甲公司的财务总监都认为，房地产开发商承担的XXX万元退赔金额事实上是对企业实际交付的商品房，无法达到企业公开承诺的房屋层高而做的销售折让。

二、各税种的规定

（一）货劳税

1、营改增前：《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定：“单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。”

2、营改增后：《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）（以下简称36号文）附件1：

第三十二条 纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减。

第三十六条 纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。

（二）企业所得税：《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）规定：“企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。”

三、处理方法

（一）折让的处理

通过对细节的讨论，甲公司对下步即将签署的退赔协议进行了修订，将“赔偿”改为对收取业主购房款的“折让”。

会计分录如下：

借：主营业务收入　　XXX万元

贷： 银行存款　　XXX万元

（二）营改增后适用一般计税的处理

在全面营改增后销售不动产，适用一般计税方法计税的。上述会计分录应改为：

借：主营业务收入　　（XXX-XX）万元

应缴税费——应交增值税（销项税额）　　XX万元

贷：银行存款　　XXX万元

如在营改增之前已开具营业税发票并申报缴纳了营业税，在营改增之后发生折让的。根据36号文附件2第一条（十三项）规定，纳税人应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。