土地增值税和增值税的区别

土地增值税和增值税的区别

土地增值税与增值税都是对增值额进行课税的税种,但两者有很大的区别,主要表现在以下几个方面:

一、纳税义务人、扣缴义务人不同

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》,在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务(以下简称劳务),销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人,为增值税的纳税人.境外的单位或个人在境内销售应税劳务而在境内未设有经营机构的,其应纳税款以代理人为扣缴义务人;没有代理人的,以购买者为扣缴义务人.

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《土地增值税暂行条例》)规定,转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人.与增值税相比,土地增值没有法定的扣缴义务人.

二、征税范围不同

增值税征税范围包括销售货物或者加工、修理修配劳务(以下简称劳务),销售服务、无形资产、不动产以及进口货物.

土地增值税的征税对象是有偿转让房地产产权所取得的增值额.

三、税率不同

《增值税暂行条例》分项目规定了增值税的4档税率:即13%、9%、6%的基本税率、零税率,2档征收率3%、5%.

《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定,土地增值税按照增值额与扣除项目金额的比例大小,实行30%、40%、50%、60%的4级超率累进税率.

预征土地增值税与预缴增值税的差异

首先是预缴(征)计税依据的差异.增值税预缴方面,根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)规定,房地产开发纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税,应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%,则预缴计税依据=预收款÷(1+适用税率或征收率).

而根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年70号)规定,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款.

结合应预缴增值税税款的计算公式,对于简易项目,土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-预收款÷(1+5%)×3%=预收款÷(1+5%)×1.02,比预缴增值税的预缴计税依据比例大2%;对于一般项目,土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-预收款÷(1+10%)×3%=预收款÷(1+10%)×1.07,比预缴增值税的预缴计税依据比例大7%.

其次是预缴(征)范围的差异.增值税方面,只要是采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,均需预缴增值税.对于土地增值税,根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补,具体办法由各地税务部门根据当地情况制定.

最后是预缴(征)率的差异.采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,预缴增值税的预缴率一律为3%.土地增值税预征率则并不唯一,存在地区和不同类型房地产之间的差异.《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)要求科学合理制定预征率,除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率.

对于土地增值税和增值税的区别这一问题上述文章已经为大家作了梳理解读.现在对于土地增值税与增值税的区别与联系大家可能已经有了一个框架性的认识,土地增值税和增值税在实务中实际税务处理都比较复杂,如果想全面系统了解,我们建议选择实操课程进行学习.