万科再陷欠税风波 房产税改革治本之策

原标题为：万科再陷“欠税风波” 加快推进房产税改革系治本之策

据中国之声《新闻纵横》报道，一个月前，某媒体曾抛出一则“国内房地产开发商欠缴土地增值税3.8万亿元”的报道，给房地产企业们扣上了一顶巨大的“欠税”帽子，引发众多房企激烈反驳。国税总局曾经出面，表示这一巨额欠税的推算方法不正确，存在对于税收政策和征管方式的误解误读。但是，公众对于土地增值税巨额税金去向的疑虑，一直没有消散。

日前，这家媒体再度出击，把板子打在了知名房企万科和相关税务部门身上。报道称，多地万科项目已经达到清缴土地增值税的条件，但并未主动申报，当地税务主管部门也没有要求企业清缴。报道还说，万科现有应该交、却没有交的土地增值税超过44亿元。报道一出，再次引发业界激烈反响。万科昨天（12月31日）发出公告做出回应，知名地产商任志强也再次发声，质疑相关内容。不过，也有人力挺这篇报道，认为土地增值税的乱象到了该厘清的时候了。

土地增值税，是指房企售房获得利润后按比例交的税，从设计初衷来看，实际上就是一种反房地产暴利税。按目前规定，现有的征税模式是，销售时预征、项目终了时清算、多退少补。看起来，清楚明了。

但是，现在全国各地的预征比例从1%到6%不等，税收的大头还是落在清算时，如果如媒体报道所言，清算环节不给力，那可就出了大问题。近日一名财政部财科所研究员撰文说，本应压缩房企利润空间、调控房价的税，现实来看，已经体现在了消费者付出的购房款上，却没有真正到位的收到房企的头上。

那么这一次，面对着巨额的税金，媒体与房企的针锋相对到底孰是孰非？

此次媒体报道中涉及的项目，包括万科在吉林和广州的四个项目。以广州万科金域华庭项目为例，报道称其早在2011年就已达到100%的预售比例，符合土地增值税的清算条件。对此万科回应，目前该项目销售比例仅为49%，其它几个项目也没有达到清算条件。

有业内人士昨晚接受记者采访时表示，有关清算条件的认定，万科的公告应该不会造假。

但是，即使不考虑是否达到清算条件，相关报道中多位地方税务人员都有着差不多如下的表态，不免让人心里有些打鼓。

广州市海珠区地方税务局税源一科副科长苏卫慧：第一要达到卖了85%，或者拿到预售证三年，这样才达到清算的条件。而且不是必须清算，而是可以清算的条件。

那么，所谓的清算条件究竟是一个必要条件，还是一个摆设呢？中原地产市场研究部总监张大伟认为，土地增值税制度设计的缺陷导致了房企和税务部门在这件事情上都有点抓瞎。

张大伟：本身从税费的预交角度来说，房企很难准确的把握这个时间，而且从地方政府来说，税制上存在审核的问题，时间上也存在一个偏差。

实际上，自2007年以来，国税总局先后8次发文，要求严格征管土地增值税，各地税务部门一到年末更是对土地增值税频频出手。虽有成效，但并不显著。有税务师分析说，客观原因是，房地产开发项目大都持续时间较长，清算项目费时间费人力，税务部门心有余而力不足，容易产生执法风险。主观上，企业自然也没有主动清算的动力。甚至有些房企会故意留一些尾房，拖延清算进度。

如此一来，执行中就可能出现这样一种情况：房企等着政府收税，政府等着房企报税，两边都不着急，税自然就拖了下来。

对此，财政部财政科学研究所副所长刘尚希的观点是，企业理应主动清算：

刘尚希：看起来是税务部门好像没有下发通知，没让你去缴，似乎我没有构成拖欠行为，但从法理角度来说，这本身也是一种拖欠，纳税人有及时主动申报纳税的义务。

另一位接近财政部人士则和记者倒苦水说，“税收的事，不能太较真”，就像12万的个税起征点一样，仅仅依靠纳税人的主动申报，如果真要较真，欠税肯定一大堆。他还表示，目前有关部门没有解决这一问题的时间表。

可能也正是因为现有的制度缺陷，万科对于相关报道中另一项质疑的回应显得更加理直气壮。

报道称，万科对自身达到清算条件的部分房地产项目，已经自行清算计算和提取了应补缴的土地增值税准备金超过44亿，但实际并没有将其缴入国库，而是一直挂在了企业帐上。万科方面的回应是，这是按照会计准则要求，对未来可能产生的土地增值税进行的计提，公司不存在应缴未缴的土地增值税。那么，问题究竟出在了哪里？

现在看来，即使该清算了，企业只要备好那份钱，不到最后一刻没必要急着交。中原地产市场研究部总监张大伟认为，从现有规则来看，这样的举动并没有错。

张大伟：应征未征和欠税是两个不同的税制上的概念，也是两个不同的财务准则。在现在的游戏规则下，房企是遵守了规则的。

合理避税当然不等于故意欠税。但在知名财经评论员马光远看来，这种避税下隐藏着的，是巨额的税务流失，相关的报道正是打开了一个盖子，有关方面必须正视这种流失。

马光远：土地增值税本身没有强化征收，一方面是预征额很低，另一方面是预征完了很少进行最后的清算，这个基本上已经不叫潜规则了，这是一个显规则。就是因为这个税本身多年以来存在着很大的漏洞。所以我说开发商不要装傻，这个猫腻到了该搞清楚的时候，这个猫腻到底是税务部门不作为，还是多年以来形成的一个默契，都应该搞清楚。

前面提到的财科所研究员撰文建议，现阶段应该完善土地增值税征管政策、对土地增值税进行全面、深入、彻底的清算和清缴，实现应收尽收。而中长期的治本之策，则在于加快推进房地产税改革。

在张大伟看来，最终，所有的土地增值税理论上可以完成征收。但即便如此，这笔巨额税金如果一再延缴，谁赚谁亏？房企和消费者的心中，有一笔截然不同的账单。