黄奇帆:详解重庆房产税征收原则

1月26日，以巩固和扩大调控成果为目的的新“国八条”出台。1月27日晚八点，备受关注的重庆市房产税改革试点新闻发布会召开，随后，中央电视台财经频道《经济信息联播》就播出了记者马洪涛对重庆市市长黄奇帆的专访。

马洪涛：有没有考虑这个税种在征收的时候的难度，可能比过去的流转税，比企业的税收，包括对个人所得税的征收难度和征收成本都要高？

黄奇帆：是这样。就是说对房产税的征收怎么征？那么比如说如果对增量、存量普遍的时候，那么这个时候对原有的房产，两百块一平方买下来的，20年前，200块一平方买下来，你

现在用什么价来算账。你用交易价算账就不合理，那么就重新评估，这个评估量会非常非常得大。你如果对所有的房产收税，老百姓感觉好像政府是为了要钱，其实我们说，我们收这个税是为了调节贫富差距，是为了调控房地产市场，改善我们房产结构，是为了完善我们的税务体系等等，我们有很多完整的一些目标概念。

第一，我们是对均价两倍以上的两征收，就有个均价的问题。那么均价我们是按照每一年重庆城市的房产交易有个交易量，有个交易的平均价，然后今年的均价和去年的均价在做个平均，就产生一个两年平均的价格。今后我们就是每年都有一个两年平均价。今年和去年，明年和今年，反正每年都会出台一个均价，而这个均价不复杂，每年都会有一个可以公布的一个实际情况。

第二，就是两倍这个概念，你是均价的两倍，你这个公有，如果你均价两千，你这个房价是一万，你现在买卖就根据交易价来算账，而用不着去搞评估。至少眼下就是交易价，就可以很清楚的算出这个账，因为我收的增量房。所谓增量房就是现在现卖、现买的二手房，或者新房子。

第三，我们对别墅是存量和增量都收税。别墅的存量怎么增长？那么这个别墅中国的大规模建的别墅一般也就是这十年里面不断出现，也不会有三十年，五十年以上的。那么另外这个别墅的数量不是很多。一般只占我们整个商品房体系的5%左右，对这5%左右的进行评估，如果是五年十年前的进行评估，工作量不是最大，也是很容易的一件事。因为它，这些别墅现在也有现实的交易价。交易价一出来，以前你没有交易，你住了十年，你是什么价，根据现在你这个小区里的交易价的情况，参考一些坐标，就可以出现，进行一些评估，所以这个也很方便。

第四，是我们对外来人口中，我们方案中有一个，你如果是“四无”对象，比如说一没户籍，二也没工作，三也没在重庆投资，四也没在重庆住一天，你买它几套房，纯属来炒作一通。对这一类炒房团，我们如果你买一套，我们还不收你的税，但是你买到第二套以上，我不管你是高档房，还是普通商品房，我都收你0.5%。这一条要判断也很容易。所以重庆现在要征收的对象目标是整个房产系统每年交易量的10%左右，这个面不宽。

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一、本次房产税试点的区域有哪些？

本次房产税试点的区域为主城九区，包括渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区。

二、本次个人住房房产税试点政策的征收对象包括哪些住房？

本次个人住房房产税试点政策的征收对象包括以下三类住房:

一是个人拥有的独栋商品住宅；

二是个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房；

三是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。

新购住房是指《暂行办法》施行之日起购买的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。

三、什么是独栋商品住宅？

独栋商品住宅是指房地产商品房开发项目中在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。

四、在重庆市无户籍、无企业、无工作具体指什么？

无户籍是指无重庆市户籍，无企业是指在重庆市无独资、绝对和相对控股的经营实体，无工作是指不在重庆市的各级行政事业单位、团体，各类企业等经营实体就业。

五、主城九区年度新建商品住房成交建筑面积均价如何计算？

主城九区年度新建商品住房成交建筑面积均价是指对主城九区全年交易的各类新建商品住房按建筑面积统计的平均成交价格，由国土房管部门于次年1月在其网站上公布。

六、上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价如何确定？

上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价，按照我市国土房管部门公布的上两个年度新建商品住房建筑面积均价算术平均计算。

例如：2009年、2010年我市主城九区新建商品住房成交建筑面积均价分别为4179元/平方米、5762元/平方米，因此，2011年上两年度主城九区新建商品住房成交建筑面积均价为：（4179+5762）/2=4970.5元/平方米；2011年上两年度主城九区新建商品住房成交建筑面积均价的2倍为9941元/平方米。

即：在2011年1月28日-12月31日之间，凡购买住房（含新建商品住房和存量住房）成交建筑面积均价在9941元/平方米（含）以上的住房均属征收对象。

七、房产税税率是如何规定的？

本次房产税税率采取分档税率：一是独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。二是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。

八、应税住房免税面积是如何规定的？

纳税人在《暂行办法》施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。

免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。

纳税人家庭拥有多套应税住房的，按时间顺序对先购的一套应税住房计算扣除免税面积，其中：纳税人家庭拥有多套《暂行办法》施行前的独栋商品住宅，允许纳税人选择一套应税住房计算扣除免税面积。

在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。

九、扣除免税面积以家庭为单位，如何认定家庭情况？

按《暂行办法》规定，家庭是指由应税住房的纳税人和与其共同户籍的家庭成员组成的家庭。

十、如果第一套应税住房不足100平方米，第二套应税住房是否可继续享受抵扣其不足100平方米的面积？

不能，按《暂行办法》规定，一个家庭只能享受一套应税住房扣除免税面积。

十一、应纳税额的计算方式是什么？

应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率

其中：应税建筑面积=建筑面积－免税面积

举例：

1、存量独栋商品住宅应纳税额计算。假设某家庭拥有的第一套存量独栋商品住宅建筑面积为400平方米，交易单价为16000元/平方米，其纳税额为：

（400-180）×16000×1%=35200元

2、新购高档住房纳税额计算。假设某家庭在2011年1月28日-12月31日之间，新购了一套符合扣除免税面积的应税住房，其建筑面积为180平方米，交易单价为10000元/平方米，其纳税额为：

（180-100）×10000×0.5%=4000元。

3、应税普通住房纳税额计算。假设在2011年1月28日-12月31日之间的应税普通住房建筑面积为80平方米，交易单价为7000元/平方米，其纳税额为：

80×7000×0.5%=2800元

十二、应税住房纳税在以后年度征税时或产权转让后是否重新确定计税依据？

应税住房的计税价值为房产交易价。

应税独栋商品住宅和新购高档住房在以后年度纳税或产权转让时，其计税交易价和税率不变，仍按首次确定的计税交易价和税率计算应纳税额。

在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房转让后，仍属征税对象的，根据新的交易价确定税率并计算应纳税额。

十三、应税住房什么时间开始计税？

个人住房房产税的计税时间从取得应税住房产权的次月起。税款按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。

十四、个人房产税缴纳时间及地点是如何规定的？

个人住房房产税按年征收，在每年的10月1日至10月31日由纳税人申报缴纳。应税住房转让的，在办理产权过户手续时一并征收当年个人住房房产税。

个人住房房产税的纳税地点为住房所在地。纳税人有多处应税房产，且又不在同一地方的，应按住房的坐落地点，分别向住房所在地的地方税务机关申报纳税。

十五、新购新建商品住房为装修房的，这部分价值是否扣除？

新购新建商品住房为装修房的，这部分价值在计税时予以核定扣除。

十六、哪些应税住房不予扣除免税面积？

1、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房不予扣除。

2、纳税人家庭拥有的第二套（含）以上的应税住房不予扣除。