交易税收评估系统上线 阴阳合同末日到

作者：牛思远、黄颖川

在二手房市场，“阴阳合同”是一个“公开的秘密”。近年来，不少人在二手房交易时会在真实价格签订交易合同之外，再签一个低于实际交易价格的假合同，将假合同作为申报纳税的依据，从而达到少交税款的目的。

不过，这种通过“阴阳合同”报低价逃税的漏洞已经被堵上了。3月30日，国税总局局长肖捷在中国政府网进行在线答问时表示，已就二手房交易的税收征管工作与相关部门进行了研究部署，开始试行应用房地产估价技术对二手房交易申报价格进行评估，部分地区因此上调了二手房交易价格。

4月起，广州十区两市范围内上线应用存量房交易计税价格评估管理系统。新系统是如何遏制“阴阳合同”的呢？新的系统下，投资者的购房成本又会受到多大的影响？在房产交易中的税费到底有多少？带着这些问题，南方日报记者采访了购房者、业内人士和相关主管部门。

影响

150万二手房“多交”税3万

“要是不能弄‘阴阳合同’，我们得多交3万税。”广州市民王小姐说。随着广州上线新的存量房交易计税价格评估管理系统，她原先计划好的“避税”方法行不通了，购房成本一下子涨了不少。

王小姐是一名广州白领，计划今年下半年结婚。从去年下半年开始，买一套婚房就成了她日程表上最急迫的一件事。她和男友先后看中了几套房子，但这些“心水”单位不是被人捷足先登，就是因为他们的观望心态而失之交臂。

今年二三月份，在广州楼市成交迎来“小阳春”的背景下，王小姐最终结束观望，在清明小假期选中了位于海珠区芭堤水岸小区的二手房。这套小两房建筑面积68平方米，总价150万元，均价约为2.2万元/平方米。王小姐需要交的1%契税、1%个税和5.6%营业税，加起来共约11.4万元。

因为首付资金相对比较宽裕，王小姐原先计划首付五成，剩下五成75万元用银行贷款，但在报税和申请贷款时仍按照首付三成来操作。“75万贷款如果算七成，总价就可以按107.1万元报，要交的税加起来大概7.6个点，大概8.1万元，比按实际成交价报要少交3.3万元的税。”

有中介人士介绍，原先广州审核购房者申报价格依据的是国土房管局的成交数据，而且是按区均价作为核定价格基准。由于成交多数都报低价，所以这个系统里的价格大多都低于实际市场价，例如海珠区的均价大概在8500元/平方米左右。

如果以王小姐本来的操作方式，拿来报税和申请贷款的“假合同”成交总价107.1万元，均价约为1.58万/平方米左右，明显高过海珠区的均价8500元/平方米，最终通过系统审核的可能性很大。也就是说，王小姐有很大的机会少交3.3万元的税。

新系统刚上线一周，广州市地税目前尚未发布相关运行数据。而国家税务总局局长肖捷3月30日在中国政府网在线交流时曾透露，某市税务机关在进行评估的第一个月，就有96.7%二手房交易通过评估调增了计税价格。

记者在房管交易登记中心采访发现，许多市民都表示被调增了价格。一位正在办理亲戚间二手房产过户业务的市民透露，其原本报的价格是7000多元/平方米，经过核价调高到8900元/平方米，调高的幅度达到两成多。

分析

核价系统调高二手房交易均价

有中介人士介绍，以前采用的核定均价脱离市场太多，所以有“阴阳合同”的漏洞出现。但通过房管局网签系统和银行对接，按揭交易部分的漏洞去年已经堵上。此次税务部门的新核价系统则综合了多家房地产评估公司的数据，更加贴近市场价，进一步堵塞了“阴阳合同”的可能性。

“过去，购房者无论采用按揭方式还是一次性付款方式购买房屋，都可能存在通过‘阴阳合同’的方式降低税费支出。”广州保来理财顾问有限公司总经理助理卢敏菁介绍，通过三方约或认购协议确定真实交易价后，购房者会在提交给房管部门的买卖合同中填写较低的成交价，而向银行申请按揭贷款时则提交有真实交易价的三方约或认购协议。

2011年10月，广州出台规定，银行与存量房(二手房)网上交易系统进行对接。此后，银行在审批购房者贷款申请时会实时查看二手房网签成交价，并按照网签价与评估价两者孰低的原则发放贷款。从此时开始，房管部门和银行就已经联手杜绝了按揭交易漏税的可能性。而且由于楼市限购政策，目前七成以上的二手房交易都是依赖贷款的刚需，所以自去年底以来成交的二手房基本都以实际成交价进行网签，以保证能足额贷款。

中原地产的一位资深置业顾问透露，广州以前用国土房管局的成交数据作为基准核定价格，由于成交多数都报低价，所以价格脱离市场价。天河区和海珠区已经在去年11月试点，按照之前试点情况，核价系统均价要比之前高出10%—20%。“比如某些街道原本均价近8000元/平方米，核价系统之后调高到10000元/平方米。”

卢敏菁表示，以前地税局采用国土房管局的系统数据进行核价，核定均价脱离市场太多，而新的核价系统则综合了多家房地产评估公司的数据，更加贴近市场价。随着今年4月广州房地产评估核价系统正式上线后，地税局将采用孰高原则，即纳税人申报的交易价格符合客观实际时，按纳税人申报的交易价格征税；纳税人申报的交易价格明显偏低且无正当理由的，则按存量房交易评估值征税。

“新核价系统堵塞了报低价的漏洞，短期内成交单价会拉高”。卢敏菁说，对于原本想低报价来避税的交易者来说，短期内的确要多交税，不过随着成交报价越来越贴近市场价，日后税费成本会“随行就市”，随着价格变动而变化。

解读

广州地税局：数据库已涵盖全市住宅别墅

广州市地税局负责人称，该系统的上线，将有效避免由于房产买卖双方签订“阴阳合同”，导致纳税人所申报交易价格大幅度低于市场价格的情况。虽然启用此系统已经一个多星期，但广州地税局未肯对记者透露具体实施情况，并称不久将对外公布相关数据。

据该负责人介绍，此前广州市一直在推进应用房地产评估技术对存量房交易价格评估工作。目前，已完成覆盖广州市十区两市住宅、别墅等的数据收集，并结合国土房管、规划、公安、民政、城建、地税等部门房地产相关管理数据，建立了全市住宅存量房基础信息数据库。

在这个信息数据库的基础上，通过评估模型制定覆盖全市范围的房地产基准价格体系，能够求取任何一幢住宅房屋的基准单位单价，只需输入房屋的坐落地址、楼层和面积，评税系统就可以计算出该宗房产的价值。

2007年以来，房价高企，税费也水涨船高。买卖二手房的人，为了少交点税，就想出了“阴阳合同”这么个办法。虽说合同有阴阳之分，但这个办法一直是公开的秘密。据估算，在阴阳合同避税的基础上，二手房交易的税费约占实际成交价的10%—15%，其中占大头的是税收。能省下一笔钱，不管是买家、卖家还是中介，其实都乐见其成。

然而，对于“阴阳合同”的负面效应，很多人却并不清楚。通过这种方式，纳税人所申报的交易价格，大幅度低于市场价格，破坏了市场秩序，对依法诚信纳税的纳税人不公平。即便不谈国家税款的流失，当买受人再出售房屋时，也会面临可抵扣金额少，加重下一环节税收负担的问题。

此前，为促进房地产市场平稳健康发展，国务院办公厅下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)，要求“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞‘阴阳合同’产生的税收漏洞”。

而在《财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房税收征管工作的通知》(财税〔2010〕105号)中（视野注：此处有误，应是财税[2011]61号），财税部门更是明确要求：“2011年7月1日前，各地应完成试点，7月1日后要逐步推开应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作”。

广州市地税局负责人表示，评估核价系统的上线运行将有利于落实国家房地产市场调控措施，引导居民住房合理消费；有利于堵塞存量房交易“阴阳合同”低报、瞒报真实成交价格所形成的税收漏洞；有利于维护房产交易秩序，营造依法、公平纳税的良好环境；有利于全面掌握存量房交易实际状况；有利于进行数据分析利用，为相关部门提供参考依据。

打擦边球赚政策优惠

一手房也搞“阴阳合同”

【相关】

事实上，“阴阳合同”并不仅存在于二手房市场，即便是操作空间相对较小的一手房交易，也同样存在利用“阴阳合同”钻政策漏洞的现象。近日就有媒体报道了武汉一起购房纠纷，揭露出开发商通过向国土房产测绘部门提交阴阳图纸，变更房屋面积从而享受税费减免政策的做法。

据报道，该购房者陈先生在当地购买的一套89.81平方米期房，在收楼时面积竟多出1.13平方米，需要补交房款7088元。陈先生对比多张图纸发现，开发商预售提供面积、预售许可证、预售图纸均为89.81平方米。但他通过多方渠道得到的该项目建筑施工图却显示，施工实际面积为90.94平方米。

明明是按90.94平方米设计施工的房子，为何要标榜90平方米以下呢？有业内人士透露，原来根据规定，个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税按1%征收，超过90平方米的普通住房，则按1.5%征收。购买小户型的消费者都希望享受到这一税收优惠政策，所以开发商推出的90平方米左右的小户型，在预售证报批时都会报得比实际小一点。

“这在业内已是公开的秘密。”该人士透露，“阴阳图纸”情况确实存在，而且并不少见，甚至还有“开发商拿到预售证后边改(施工图纸)边建”的情况，但“只要误差控制在3%以内都是允许的”。

根据我国商品房买卖司法解释第十四条规定，“面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。”而在实际操作中，开发商往往通过交楼时增加房屋面积而提高房屋总价收入，虽然单套房增加一两个平方米带来的收益并不多，但这样的销售策略可以“集腋成裘”以量取胜。

回顾：

广州推行存量房交易价格评估

税总将推评估系统遏制二手房阴阳合同