浅谈房地产企业成本管理及控制

1、房地产企业的成本构成

　　房地产企业成本包括直接成本和间接成本，直接成本又分为不变直接成本和变动直接成本，间接成本则有机会成本和管理成本两项内容。一般说来，土地成本、设计成本、建安成本等均可以计入不变直接成本，这些成本在一个项目中是相对固定且可以预测的，并且一旦发生就固定不变。土地成本一般在招拍挂过程中确定，一旦拿到地，它的成本就确定了，在不考虑建筑材料上涨的因素下，建安成本在设计风格确定、建筑级别确定的情况下就可以做出比较精确的预测，相对稳定。变动直接成本则主要是融资成本，一般是银行贷款利息。目前银行贷款是房地产企业的重要融资渠道。即使在前期策划过程中比较精确地计算了某个项目在一定时间内所需要的资金，但由于精确的还款日期难以计算，这种成本还是与项目的进展密切相关，不断变动。

　　2、房地产企业的成本控制的重点与原则

　　在房地产行业的成本管理部门，做好企业的成本控制，就是要把房地产建设过程中的任务分解到最易控制的程度，并明确每个子任务的所需因素。任务的目标就是指明该任务需要实现的要求，包括资源要求(如各种资源计划，人员、设备等)、资金计划、时间计划、质量要求、验收标准和上下关联任务，这些因素是描述一个任务的重要信息，只有把每个任务的成本控制好了，才能实现成本的综合控制。

　　在成本控制原则上，应注意到：(1)实用的原则。控制成本在控制过程中要有的放矢，选准控制对象降低成本，要把成本控制落到实处，不能做华而不实的、得不偿失的控制。(2)合理的原则。控制成本的目标，要求根据不同项目，具体分析制定，不能机械的照搬照抄，要从全局出发统筹考虑。(3)全员全过程控制的原则。让每个人都成为成本管理过程中参与者，每个人都 享受到成本 管理带来的收益。实施全过程控制，从准备拿项目开始到项目竣工交付后的评估，认真管理每个环节。

　　3、搞好房地产企业的成本管理的方略

　　3、1科学定位，配合到位、监控有序

　　(1)要对成本管理部门的职责有一个准确的定位，成本管理部首要做的就是管理，既要做好工程的成本管理，也要做好人的成本理念的树立，树立成本控制人人有责，在不同节点的控制上需要企业的各层面的人员参与，每个人都要参与活动和考核，需要对不合理、不规范的流程进行重新设计、加强绩效考核，从而使项目的成本管控顺利实现;(2)做好配合，因为成本的控制是通过工程的载体来实现的，而工程的实施过程就涉及到与其相关的部门，这就是相互间的配合问题，通过有效配合，将项目进度管理和成本管理、资金管理有机结合，实现效益最大化;(3)要做好监控，要让成本时刻在控制范围内，做好风险预警提示。

　　3、2制定目标，细分和执行好成本计划

　　制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解;再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。这个目标要让大家了解，并与每个人的切身利益挂钩，使得大家都自觉地朝这个目标努力。