自行建造或分包商建造房产如何确认收入

　　对于企业自行建造或分包商建造房地产收入的确认，解释3号做出了规范，规定其收入的确认，应当根据房地产建造协议条款和实际情况，判断确认收入应适用的会计准则。

　　房地产购买方在建造工程开始前能够规定房地产设计的主要结构要素，或者能够在建造过程中决定主要结构变动的，房地产建造协议符合建造合同定义，企业应当遵循《企业会计准则第15号——建造合同》确认收入。企业自行建造或分包商建造房地产收入的确认，按照建造合同准则的规定，主要分为结果能够可靠估计和结果不能够可靠估计两种类型。

　　结果能够可靠估计。建造合同的结果能够可靠估计的，企业应根据完工百分比法在资产负债表日确认合同收入和合同费用。合同收入包括合同规定的初始收入和因合同变更、索赔、奖励等形成的收入。合同费用，即合同成本，是指为建造某项合同而发生的相关费用，合同成本包括从合同签订开始至合同完成止所发生、与执行合同有关的直接费用和间接费用。

　　【例】某建筑安装公司与乙公司签订了一项建造一栋商业大楼的固定造价合同，总造价金额5000万元，该工程采用百分比法确认收入和费用，合同完工进度按照累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。该工程企业自行建造，于20×9年1月开工，预计2×11年12月完工。预计工程总成本为4000万元，在2×10年底，因建筑材料价格下浮等因 素，调整预计工程总成本为3900万元。建造商业大楼的有关资料表如下表：要求，根据有关资料编制相应会计分录。

　　（1）20×9年

　　①实际发生合同成本时：

　　借：工程施工——合同成本　　　　　　　　　16000000

　　　贷：原材料、应付职工薪酬、机械作业等　　　16000000

　　②结算合同价款时：

　　借：应收账款——乙公司　　　　　　　　　　20000000

　　　贷：工程结算——商业大楼　　　　　　　　　20000000

　　③实际收到合同价款时：

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　19500000

　　　贷：应收账款——乙公司　　　　　　　　　　19500000

　　2×10年、2×11年的业务会计分录与20×9年相似，为了简化会计分录略。

　　④确认当年收入和费用时：

　　借：工程施工——合同毛利　　　　　　　　　4000000

　　　　主营业务成本　　　　　　　　　　　　　16000000

　　　贷：主营业务收入　　　　　　　　　　　　　20000000

　　（2）2×10年确认当年收入和费用时

　　借：工程施工——合同毛利　　　　　　　　　　4885000

　　　　主营业务成本　　　　　　　　　　　　　　15500000

　　　贷：主营业务收入　　　　　　　　　　　　　　20385000

　　（3）2×11年确认当年收入和费用时

　　借：工程施工——合同毛利　　　　　　　　　　2115000

　　　　主营业务成本　　　　　　　　　　　　　　7500000

　　　贷：主营业务收入　　　　　　　　　　　　　　9615000

　　工程完工结转时

　　借：工程结算——商业大楼　　　　　　　　　　50000000

　　　贷：工程施工——合同成本　　　　　　　　　　39000000

　　　　　工程施工——合同毛利　　　　　　　　　　11000000

　　结果不能够可靠估计。如果建造合同的结果不能够可靠估计，合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认合同费用。合同成本不能够收回的，应在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。

　　例2某建筑公司与甲企业签订了建造一栋厂房的建筑合同，该厂房建筑造价为200万元。第一年实际发生工程成本70万元，双方均能履行合同规定的义务，建筑公司在年末对该工程的完工进度无法可靠确定，要求根据有关资料编制相关会计分录。

　　借：主营业务成本　　　　　　　　　　　　　　　700000

　　　贷：主营业务收入　　　　　　　　　　　　　　　700000

　　如果甲企业不能履行合同规定的义务，发生的工程成本70万元不可能收回。则会计分录为：

　　借：主营业务成本　　　　　　　　　　　　　　　700000

　　　贷：工程施工——合同毛利　　　　　　　　　　　700000

　　房地产购买方影响房地产设计的能力有限。在这种情况下，企业应当遵循《企业会计准则第14号——收入》中有关商品销售收入的原则确认收入，企业售出房地产后不再保留与房地产所有权相联系的继续管理权，也不再对售出房地产实施有效控制，表明房地产所有权上的主要风险和报酬已经转移给购买方，应在房地产交付使用时确认收入。