营改增特殊政策为建筑和房地产业＂减压＂

营改增政策全面推开，涉及1000多万户纳税人，情况复杂、千头万绪。但最难啃的“骨头”，还是建筑业和房地产业。作为此次改革的重点和难点，这两个行业能否顺利“拿下”，关系到税制转换的成功和经济的平稳运行。

企业担心：税率“跳跃”大，没有足够的进项抵扣，想减税不容易

营改增后，建筑业和房地产业分别由原来3%、5%的营业税率，改为11%的增值税率。税率变化这么大，对企业的税负带来什么影响，颇受社会关注。

“我们测算过了，实行11%的增值税率后，企业的进项税抵扣要达到72.7%，税负才能与原来的缴纳3%的营业税持平。目前，公司的进项抵扣也就60%左右，营改增后我们的税负是增加的。”4月初，湖北一家建筑集团的财务经理在谈到营改增时显得忧心忡忡。

不少建筑企业也有类似的担忧。他们反映，建筑业最主要的抵扣来自建筑材料，像沙石、水泥、钢筋等，但由于沙石料都是小企业或个体户提供的，很难取得进项税发票。税率升幅这么大，如果没有足够的抵扣税负可能上升。甚至有企业提出，为什么建筑业和房地产业非要适用11%的增值税率？如果适用6%的税率，矛盾就不会这么突出。

“这两个行业体量规模大，产业链条长，税收占比高，容纳就业多。此次营改增涉及两个行业近200万户纳税人，是改革的重点和难点。”国家税务总局货物和劳务税司副司长林枫介绍，2015年，两大行业实现营业税1.12万亿元，占全部营业税收入的近六成，在国民经济占有举足轻重的地位，改革方案设计必须要通盘考虑，慎重决策。

全面推开营改增的一大亮点，是将不动产纳入抵扣范围。新增不动产所含增值税，所有行业都可抵扣，这也是减税力度最大的部分。建筑、房地产业实行11%的税率，对所有企业来说，厂房、办公楼、经营店面无论是买是租，都能得到抵扣。比如，企业置办1亿元不动产，就可抵税1100万元，减税力度相当大。

建筑业和房地产业是上下游关系，建筑业开出的销项税发票，对房地产业来说就是进项税发票，是可以抵扣的。如果建筑业实行6%的税率，那么房地产可抵扣的进项税就少了，成本就会上升；如果房地产业也实行6%的税率，那么其他企业的不动产抵扣就变小了，所有行业的减负力度都要打折扣。此外，建筑业、房地产业的原材料等很多进项都是17%的税率，销项税率也不宜过低。

政策解忧：“量身定制”多项特殊安排，缓解企业当前压力

一般而言，企业能够取得多少进项税发票，与企业自身的管理水平、运营的规范程度相关。但从现实情况看，由于上游企业小、散、乱，沙石料、土石方等材料往往很难取得增值税发票。没有足够的发票抵扣，两大行业就很难适应税制转换。这个问题如何解决？

“考虑到建筑业和房地产业的重要性和特殊性，财税部门经过多次研究，针对这两个行业特点，‘量身定制’了一系列特殊政策安排，其内容和数量均为历次改革之最，以保证整个行业税负只减不增。”林枫介绍。

对于建筑企业来说，大多数一般纳税人也可以选择简易计税，包括已经开工的老项目、甲供材企业以及清包工企业，基本涵盖了所有的建筑业经营模式。选择简易计税后，这些企业的税负由3%下降到2.91%左右。同时，将甲供从建筑企业的计税依据中剔除，选择简易计税的总分包项目还允许差额扣除等，这种政策安排既符合增值税原理，又实实在在地给建筑企业减轻了负担。

对于房地产企业来说，对一般纳税人销售房地产老项目、销售或租赁试点前取得的不动产等，在维持原营业税税基不变的前提下，允许其选择简易计税方法，纳税人的税负从5%降到4.76%。给予房地产开发新项目差额征税政策，考虑到房地产开发成本中土地出让金占比较大，对房地产企业开发的新项目，其计税依据中允许扣除受让土地时支付的土地价款。

此外，税务部门还针对这两个行业的进项税发票问题，采取了相应的征管配套措施。比如，为解决建筑采购砂土石料抵扣不足的问题，在建筑材料市场、大型工程项目所在地设立增值税专用发票代开点，为小规模的砂土石料供应商和临时经营者代开专用发票。

密切跟踪：关注企业税负变化，帮助企业吃透、用好营改增政策

随着一系列过渡性政策安排公布实施，企业对营改增有什么新看法和新感受？

“对于营改增，企业最初是害怕和抵触的，甚至相当焦虑。现在则是一块石头落了地，心里踏实多了。”山西省晋中市山西汇森房地产开发有限公司财务经理郝成波说，房地产业的税负总体将会呈现一个下降趋势。公司按2015年营业收入测算，进项税抵扣之后，将比原营业税少缴税款500万元。

山西省国税局局长胡军说，目前，全省税务部门已开展对房地产业的实地调研，跟踪分析房地产企业税负变化。特别是辅导房地产企业对其营业成本和期间费用项目进行逐项分析，帮助企业吃透、用好营改增政策。

“国家这次出台的政策考虑非常周到，简单来说，就是企业可以根据工程实际情况，自主选择税负率较低的计税方法。从企业2015年的收入成本规模来看，我们的税负是肯定明显下降的。”浙江中南建设集团董事局主席吴建荣说，在降低税负的同时，也会“倒逼”企业不断规范经营行为，建立健全内部财务制度，是企业自我净化、自我提升的一次重要机遇。

“从制度设计看，建筑、房地产行业实施营改增，既利好行业的长远发展，也使政策红利惠及各个环节。”华夏新供给经济学研究院院长贾康表示，建筑劳务、不动产进入抵扣链条，无论是对下游企业的“降成本”，还是对房地产企业的“去库存”都具有积极意义，是供给侧结构性改革的重要举措。

“过去，一些建筑企业只接项目不做项目，通过层层分包坐地分成。营改增将会倒逼企业索取进项的专项增值税发票，促进企业经营模式转变，专业分工细化。”贾康认为，针对营改增过程中出现的一些新情况，有关部门应密切跟踪加强研究，及时发现问题解决问题。让更多的企业尽享改革红利。