谢国忠:房产税终将到来

有传言称，中国很快就会开征房产税。我怀疑会不会有这么快。但我相信这一天终将到来，因为政府需要这笔钱。

突然之间，房地产市场反弹又成为共识。这个市场在去年秋天出现回调，到今年5月和6月又开始反弹，到7月，几乎每个人都相信泡沫又重新出现了。

令人惊讶的是，这个共识产生的同时，人们还在争论经济会硬着陆还是软着陆、股市也达到多年以来的低点、资本每年以占GDP7%的规模流出，同时人们对经济的乐观情绪也达到20年以来的低谷。既然如此，为什么房地产市场还能独自维持这样火热的状态？这听上去很荒谬，而且也确实如此。我认为，夏天结束前，市场的复苏就将坚持不下去了，很快，人们就会为没有利用夏天的机会卖出他们空置的公寓而懊悔。我相信中国有超过2000万套空置的房产。

我去年的时候就预测了这样的“死猫反弹”（dead cat bounce）。现在来澄清一下我曾对房地产市场下的结论，我预计这个市场将在2012年开始下滑并且持续多年，同时伴有一些死猫式的反弹。我2006年开始表示担心全国范围内的房产泡沫，但从没说过这个市场会在短期内下滑。我反复地撰文来区分讨论泡沫和预测拐点这两件事。两年前，我倾向于认为2013年会成为拐点。我去年改变了主意，并预测市场将在2012年开始下滑。

在谈论全国性的泡沫之前，我在2004年先讨论了上海的房地产泡沫。2004年10月，我曾在凤凰卫视上预测上海的房地产市场将在6个月之内下跌。上海的市场在2005年5月达到顶峰，到2006年年底，它下滑了近40%，当然，这并没有表现在官方的数据里。我这样预测，是因为上海市场很依赖美元流动性。美联储当时正准备提高利率，而这会刺破泡沫。上海从2007年开始恢复，成为了全国趋势的一部分，即上海像其他城市一样被国内的流动性所刺激。

很多人捏造了我多年前就曾预测房价下跌的说法。这是完全错误的。值得庆幸的是，我所有的预测都写在公开发表的文章里了。

中国大多数反常的经济行为都是由政府急切地寻求财政收入所推动的。迅速增加的政府收入刺激政府扩张，而这又反过来要求政府获得更多的收入来维持其运行。

房产税的问题，还是取决于它是会增加还是减少政府的总收入。当房地产市场火爆时，加在开发商身上的土地出让税费、房地产交易税以及所得税都是可观的。这些税收收入占到许多地方政府收入的一半以上。在这种情况下，引入房产税可能会杀死这只下金蛋的鹅。房产税的到来，意味着泡沫已经消失而且人们也不再期待它重新出现。

过去三个月出现的死猫反弹肯定给了很多人泡沫又重新生成的希望。因此，相关的政府机构不希望因为谈论房产税而打击市场的乐观情绪。只有当这种希望也最终破灭时，房产税才会被正式推出。

去年，土地出让收入占GDP的6%，而新建商品房的销售收入占GDP的15%。房屋的建筑成本大约是销售价格的四分之一。剩下的，最终以税收或土地出让所得的形式进入了政府的腰包。因此，政府从房地产行业所获得的全部收入约占GDP的12%。在泡沫被刺破之后，让我们就认为这个数值下降了三分之二。这三分之二可能就被转移到房产税上。在目前的价格上，住宅存量相当于GDP的250%。这意味着房产税可能占到GDP的3.2%。

但是，由于泡沫被刺破，价格将下降，这些住宅的价值可能下降三分之一到二分之一。这可能意味着政府将征收更高的房产税税率。目前房屋的租金回报率约为3%。引入房产税可能导致价格的进一步下降，这就需要用更多的房产税来保证财政收入。从本质上讲，这是一个恶性循环。要维持政府收入，必要的房产税税率可能达到7%。

推动中国经济政策出台的主要力量是如何将政府的收入最大化，但这个力量正在将自己燃尽。只有当来自社会的回推力足够强大时，才能带来改变。在这个拐点到来之前，经济很难恢复。

中国经济的包袱是政府和国有企业支出的低效率。过去几十年里强劲的出口掩盖了这个问题。但随着中国耗尽剩余劳动力，且西方经济下滑，出口已经不能再掩盖这样的低效率了。

中国的房地产泡沫一直以来都是一个向经济征税的工具。尽管泡沫破灭了，但政府对金钱的渴望仍不灭。它将尝试其他的方法，例如房产税，来提高收入，而这将进一步抑制经济。只有当某种力量出现，来改变政府的行为时，这种让经济下行的恶性循环才会达到一个合乎逻辑的终结点。■

作者为玫瑰石顾问公司董事、经济学家