房地产企业需要完善的四项财务管理工作

随着房地产行业的发展壮大，越来越多的财务人员涉足这个行业。但是在初入这个行业，由于缺少从业经验以及一些基本的行业知识，对于房地产行业的特点及财务管理方面的特殊性，不能准确把握和应对。对此，笔者就房地产企业销售发票收据的管理、财务辅助台账、合同和结算报告的管理等四项财务管理工作，予以介绍：　　一、收据、发票管理控制　　房地产开发企业的开发周期长，销售收入金额较大，收款次数多。甚至还有一套产品购买后又退回多次销售的现象，其收款及退款的次数就更多了。销售收入数量之大、收款次数之多就决定了销售发票收据使用数量大，而发票收据的使用、查找及分类汇总管理的问题就显得尤为突出了。笔者认为，从财务管理的角度，应该做到：　　（一）建立完善收据发票数据库　　针对发票，可以直接借助于税务机关发票管理系统的数据库取得基础数据。但是，对于未使用税务系统及收据部分，企业自行建立一个收据发票的数据库就显得非常必要。可以建立EXCEL工作表，从收取第一笔销售款开始到收取最后一笔销售款结束，涵盖整个项目的全部收款过程。规模较大的企业，可以完善相关财务辅助系统。　　（二）工作表的建立内容要齐全　　收据发票Excel表格的内容，至少应该涵盖本数编号、发票收据编号、开具时间、开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式以及具体的收款时间、收款开户行等。其中涉及收据发票的所有内容应该全部列。这样的话，数据库就建立起来的。同时，数据库还应该具有数据、资料信息的查找功能，财务数据的内部核对功能、财务数据的编辑汇总功能、销售数据的复核功能等。　　二、建立完善财务辅助台账　　房地产开发企业，一般规模相对较大，基本上都使用了功能强大的财务软件，但由于房地产开发企业开发周期长的突出特点，跨年度数据的分类整理汇总问题是财务软件无法解决的，所以财务辅助台账的建立是非常有必要。　　针对房地产开发公司的业务特点，有两大类科目需要建立辅助台账：一类是往来类和成本类科目；另一类是损益类科目。　　（一）往来类和成本类科目辅助台账　　此部分台账，主要涉及预付账款或应付账款科目、产品开发成本科目。虽然通过财务软件设置往来科目可以清晰反映往来情况，但只能反映账面上的企业付款金额和合作单位开具发票金额的预付账款的借贷余额情况，并且不能够跨期查找明细。另外对于房地产开发企业来说，与合作单位的往来账务可能涉及项目开发的全过程甚至是项目竣工决算后的质保期间。所以此部分台账的建立非常必要。　　（二）损益类科目台账　　此部分台账主要有销售收入（包括取得预售资格的预收账款）、销售成本、销售税金及附加、期间费用等。损益类科目在月度年度结转后余额将为零，年度内可以反映累计情况，而房地产开发周期长并且需要按照项目进行清算的特殊性，客观要求建立台账进行管理。　　销售收入（包括取得预售资格的预收账款）台账的建立要在销售发票（收据）数据的基础上，根据账务处理的特点增加凭证编制时间、凭证号，保留开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式等内容，形成对应于销售收入（预售账款）明细账的每一凭证的明细台账，台账需要按照产品类别分别建立，以便于查找需求分类汇总收入金额，最大限度实现对收入情况的各种管理需要。除此之外，其他损益类科目可根据企业自身管理需要按月度或其他分类方式建立台账，实现对开发项目的合理、有效管理，以及满足对所得税及土地增值税汇算清缴的最终清算需要。　　三、强化合同管理　　企业的经济往来主要是通过合同形式进行的，在实务工作中应注意以下几个方面：　　（一）统一编号　　按照合同内容进行分类编号，如工程合同的前期拆迁合同、建筑安装合同、基础设施建设合同以及销售代理合同等等要逐级分类、编号，同类合同要归集在一起，以便于日常使用以及成本费用的归集和核算管理。　　（二）内容完整　　合同中的合作单位名称、合同名称、合同主要内容、合同的签订时间记录准确、完整。　　（三）标的金额表达明确　　合同的总金额应标注明确，合同是否按照结算报告据实结算也需标注明确。　　（四）质保金及保质期明确　　工程方面的合同需对质保金比例及质保期进行明确。　　四、合同结算单严格审查　　房地产公司的合同结算是合同履行的主要环节和内容，把好合同结算关至关重要，这既是对合同签订的审查，也是对合同履行的监督。　　财务部门要将结算报告与合同对应进行结合，在原合同内容的基础上，增加结算报告编号、结算报告时间、结算金额以及工程结算的质保金金额及质保期等内容，形成一个完整的合同执行情况表。对于涉及合同内容较多的，也可以将合同结算情况表与原合同情况表分别建立EXCEL工作表，但必须要保持编号的一致性，方便核查使用。