免租期是否有筹划的空间来降低税负

免租期是否有筹划的空间来降低税负
企业在对法规正确理解的基础上，通过一些业务处理技巧，比如在合同中不确认免租期条款等就可以达到。因此，企业在签订租赁合同时，是否要将免租期写入房产租赁合同，最好先算一下税负再做决定。

案例

某公司2014年1月初出租一办公用房1000平方米，固定资产账面原值1000万元，双方合同协议约定租期3年。第一年月租金为每平方米70元，从第二年起租金按年递增5%。考虑到承租方需要装修才能满足其工作需要，双方商议由出租方给予承租方3个月的装修免租期并作为合同条款予以单列。

2015年8月，主管税务机关在日常纳税评估工作中，通过对该公司提供的相关资料核查发现，该公司免租期间未按规定申报缴纳房产税，应按房屋原值计算补缴免租期间的房产税为：1000×70%×1.2%÷12×3＝2.1（万元）。

对税务机关作出的处理决定，企业财务人员认为，本物业从2014年1月就开始出租了，按照房产税有关规定是按企业取得的租金收入计算征收房产税的，再者，按照双方的租赁合同规定来看，第一季度属免租期也没有租金收入，因此不应缴纳这期间的房产税。

对于持有房产物业的单位来说，在对外招商中承诺在承租期内给予对方一定时间的前期装修等免租期优惠并在房屋租赁合同协议中单例条款予以明确，这是目前绝大多数企业的普遍做法。而免租期间是否应该缴纳以及怎样缴纳房产税呢？根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条关于出租房产免收租金期间房产税问题明确规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期限由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

企业应如何规划“免租期”业务？

如何既能达到合理、合法，又能规避因免租期而按房产原值缴纳的房产税呢？笔者认为应把握好以下三点：

企业在所签订的房屋租赁合同协议中“不确定”免租期时间，以合同确定的开始租赁时间为准。

将其给予承租方实际的免租期间的租金优惠采取“销售折扣”的形式来处理。如本案例采取标明单位面积月租金的情况下，第一年的单位面积月租金标准实际商谈结果为每平方米70元，因有三个月的免租期，因此，在合同协议中按每平方米月租金标准52.5元来签订。即为：（1000×70×9÷12）÷1000。

注意事项

如果存在与企业有关联关系的，就需要提前准备好“符合独立交易原值”的一些资料、情况证明并及时主动向主管税务机关进行沟通和协调。

按照上述规划方式，从企业的角度来看，由于免租期的优惠对承租方来说也得到了实际体现，只是在合同协议中规避了“免租期”这一大家公认的常规条款，实际执行结果并没有改变，出租和承租双方都能接受。同时，企业在出租开始时的这种特殊租赁期间通过采取上述规划方式来规划免租期间房产税问题，也是一种合理、有效的方式，出租方企业也能找出应对税务约谈等所谓“价格偏低”的合理、正当的理由。