房产税试点地方政府不积极

南京是否被纳入到第二批房产税试点城市？

“未得到上面消息”，5月29日，江苏省财政厅税政处官员对本报记者表示。研究提出税收政策调整方案、税收政策的协调衔接审核以及组织起草地方性税收法规规章草案等，是财政系统中税政处室的核心职能工作之一。

省内是否有城市要跟进房产税试点，江苏省秉持了一直以来的低调与谨慎。

“如同营改增一样，江苏早就对房产税进行了深入研究，但不到最稳健的时刻不会轻易尝试。坦率地说，我是知道一些情况，但得遵守纪律，现在不便多说”，南京大学一位教授告诉本报。

本报多方打听获悉，最有可能作为试点的，目前江苏省内只有南京，但目前尚无明晰的实施时间表。

地方不积极

“前段时间网络上一个所谓南京征收房产税的版本文件被到处转载，经查，是伪造的，”江苏省地税局和南京市地税局办公室官员告诉记者，“我们第一时间和各业务处室联系，发现没有这回事，于是就发了一个通告来澄清。”

实际上，地方政府对推进房产税并不积极。“一方面是体制因素，因为目前税制仍是大集中制，是否要开征一个新税种的权力在中央。”另一方面，开征房产税显然对地方楼市会带来一些负面影响。

“这个道理很简单，打个比方，原来买个房子要100万，如果有房产税就意味着多交一点税，虽然要依法纳税，但对正常人来说消费中能省即省”，南京市政府办公厅一位副处长对本报表示。

导致地方政府不积极的另一个原因是，目前的试点城市上海和重庆不太愿意“分享改革经验”，且从试点的实践看，效果不一，而市场和学术界更推崇“上海模式”。

“如果南京要跟进房产税，从区域经济角度看，我认为学习借鉴上海模式的可能性极大”，南京大学不动产研究中心主任高波教授向本报分析。高担任教育部哲学社会科学研究重大课题攻关项目《我国城市住房制度改革研究》的首席专家，住房制度的金融和税制研究是该课题的重要内容之一。

高波认为，房产税的开征要经过民意的充分讨论，有可能要改变过去政府单方面出台税制的惯例。这也意味着，房产税可能会成为中国税制改革的一个转折点，即通过全国人大立法的方式。而通过对国际惯例的研究对比，已开征房产税的国家均普遍执行“宽税基、简税种、低税率”的原则。

所以，从地方政府角度而言，即使作为房产税第二批的试点，其所能得到的直接税收并不大。在此前上海和重庆的试点公布的有限数据便是证明。江苏省财政厅科研所的一位分析人士告诉记者，“测算下来，即使房产税直接作为地方税种，以南京而言，这个比例很小，还不如在现有的市场条件下多卖出几套房子划算。”

执行难题

此外，对可能试点的地方而言，因为不同于已有试点城市，考虑到其所在的区域经济和性质，对何种性质的房屋征收也是一个矛盾。

“对增量下手，不利于非北上广渝等城市房地产市场的自然成长，对存量下手，又会影响到实际需求，与住房的民生呼声背道，都不是地方政府愿意看到的。”

新版“国五条”中涉税政策适用范围主要是存量房交易，而存量房按房产的用途又可分为住房和非住房两类，但住房根据其面积、容积率、单价等条件又分为普通住房和非普通住房两种类型，而这两类在交易时执行的税收政策又有着很大的区别。

以南京市区有一套不足五年的40平米住房以80万元转让（其他税费暂不考虑的前提下）为例，就会出现两种不同的结果：

一是税务机关无法准确核算其交易房产原值，根据江苏省执行标准，以实际成交价格为计税依据，按1%征收率征收个人所得税，其计算公式为：800000×1%=8000元。

二是纳税人能够提供原购房合同、发票等有效凭证，从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，其差额作为应纳税所得额，按20%税率计算。假设房屋原值为40万元，在无其他扣除税费的情况下，其应纳个人所得税计算公式为：（800000-400000）×20%=80000元。

两者相差72000元，应纳税额10倍，若核实交易房屋原值为70万元，第一种情况应纳税税额不变，而第二种情况的应纳税额则降为2万元，也就是说交易房屋原值越大，其差距越小。

尽管第一种情况仅在特殊情况下才可采取，并非普遍管理规定，但显示出房地产信息的不平衡仍是常态。