房地产业预计建安成本纳税调整说明

房地产业预计建安成本纳税调整说明
　某房地产开发企业2014年末建安成本尚未结算完毕，故对已达交房条件、尚未做完工程结算楼栋的未付成本进行估计，预提建安成本金额5000万元，按照国税发[2009]31号文件规定，按工程总承包合同载明金额可计提10%为1500万元。

　　在2015年1-5月汇算清缴期间取得成本发票500万元冲销预提费用。

　　分录如下：

　　借：开发成本 5000万元

　      　贷：预提费用 5000万元

　　借：预提费用500万元

　      　贷：银行存款 500万元

　　假设对应楼栋的可售建筑面积数据如下：

　　（1）总面积：7万㎡；

　　（2）2014年已售60%共4.2万㎡（指交付给业主并结转主营业务收入，下同）；

　　（3）2014年末未售余40%共2.8万㎡。

　　2015年-2016年发生的业务如下：

　　（1）2015年6至12月取回成本发票3000万元；

　　（2）2015年末对前述已交房楼栋未付成本进行再次估计，发现上年多提400万元，予以冲销；

　　（3）2015年全年销售面积占比10%。

　　（4）2016年销售了剩余的30%，且在2016年6月取回成本发票1100万元，至此，全部预提费用发票全部收到。

　　请问：该房企办理2014年度、2015年、2016年度企业所得税汇缴时，如何作纳税调整？

　　回复：

　　1.2014年度纳税调整计算过程如下：

　　（1）因1-5月取得发票500万元，实际只计提了4500万元（5000-500），其中计入主营业务成本的金额为4500×60%=2700万元。

　　（2）按税法规定可预提金额为1500万元，预提金额中只能扣除900万元（1500×60%）。

　　（3）因此应纳税调增=2700-900=1800万元。

　　存货40%对应的预提成本1800万元（4500×40%），不影响当期利润，故暂不作调整

　　2.《企业所得税法实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

　　企业所得税按年计算，因涉及弥补亏损年限等因素，凡后期有足够的证据表明以前年度应纳税所得额不准确，因作追溯调整处理。

　　《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）规定：“（1）根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年；（2）企业由于上述原因多缴的企业所得税税款，可以在追补确认年度企业所得税应纳税款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度递延抵扣或申请退税；（3）亏损企业追补确认以前年度未在企业所得税前扣除的支出，或盈利企业经过追补确认后出现亏损的，应首先调整该项支出所属年度的亏损额，然后再按照弥补亏损的原则计算以后年度多缴的企业所得税款，并按前款规定处理。”

　　计算2014年、2015年、2016年度企业所得税应遵循上述原则。

　　2015年度纳税调整计算过程如下：

　　1

　　2015年6-12月取得发票3000万元作：

　　借：预提费用3000万元

　      　贷：银行存款3000万元

　　2015年末冲回多年的400万元，作：

　　借：预提费用400万元

　      　贷：开发成本400万元

　　意味着实际只计提了1100万元（4500-3000-400），但税法允许计提1500万元，即计提数未超过1500万元，允许全额扣除。

　　2014年度调整的1800万元，应作追溯调整，即调减2014年度应纳税所得额，重新办理2014年度企业所得税申报，多缴税款可以冲减2015年度应纳所得税额。

　　2015年销售了10%，结转的主营业务成本中有预提的110万元（1100万元×10%）没有发票，但未超过税法规定的标准，故允许扣除，不作纳税调增处理，该110万元在2016年取得发票时，也不需作追溯作纳税调减（因为2015年没有调增）。

　　2

　　2016年取得剩余的成本发票1100万元，作：

　　借：预提费用1100万元

　      　贷：银行存款1100万元

　　至此，预提费用余额为零。

　　2016年结转的剩余30%的主营业务成本中全部取得发票，故不作纳税调整。