房产企业收入确认需要注意问题

一、销售收入确认的特殊考虑

　　进行年度企业所得税汇算清缴，首先就要对收入进行确认。

　　《会计准则第16号——收入》第四条规定，销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：

　　（1））企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

　　（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

　　（3））收入的金额能够可靠地计量；

　　（4）相关的经济利益很可能流入企业；（超过50%）

　　（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

　　税法上对企业销售收入的确认条件与会计有些差异。《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第一条规定，除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：

　　（1）商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；

　　（2）企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；

　　（3）收入的金额能够可靠地计量；

　　（4）已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。

　　因此，对一般的商品销售而言，企业会计核算时执行《会计准则第16号——收入》的有关规定，在税收收入的确认上适用国税函〔2008〕875号文件的有关规定。

　　房地产企业销售的房屋也是一种商品，且国家税务总局对房地产企业的所得税处理还作出过专门规定。2009年3月国家税务总局下发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号，以下简称“国税发〔2009〕31号”）第六条规定：“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现”。

　　从这里可以看出，销售一般商品会计和税法确认收入时都会考虑企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，而国税发〔2009〕31号只强调签订合同，不强调商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。因此房地产企业收取款项，只要是与客户签订了正式的《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，就应该确认为税法上的房地产销售收入。

　　房地产企业会计核算时，把已交房的收入确认在“营业收入”内，把未交房的收入记载在“预收账款”内。