房产税收清算网收紧 企业寻求突破

在地方财政减收的形势下，一张针对房地产企业的税收清算网正在收紧。

根据财政部公布的数据，2012年1月-6月，与房地产相关的税收收入下降，1月-6月契税、房地产营业税同比分别下降9.9%和8.5%，比去年同期增速分别回落37.4个和27.9个百分点。

与此同时，1-6月土地增值税实现收入1379.95亿元，同比增长14.7%，比去年同期增速回落76.4个百分点。土地增值税收入占税收总收入的比重为2.5%。土地增值税收入增速明显回落的主要原因是房地产交易额萎缩。1-5月商品房销售额同比下降9.1%，比去年同期增速回落27.2个百分点。

不但税收增幅出现下滑，各地土地出让金更是大幅下降。财政减收，各地除了加大推地力度，变相放松调控外，另一项重要的工作是对房地产行业重点加强了税收征管。

今年5月，广东省下发的一份文件显示，今年一季度广东省来自房地产业的税收增速明显下降，其中营业税同比下降17%。“广州、深圳下滑得最明显，税务局压力很大。”一位知情人士透露，广州税务局因此选择了165个房地产项目，深圳则选了120多个项目进行税收清算。

“房地产行业的税负太重，主要是营业税、土地增值税、企业所得税三座大山。对京沪深穗几个城市的房地产企业来说，如果按照预征的税率来算，税额大概占销售额的8%—12%，平均10%，但如果清算不打折扣的话，那税额得相当于销售额的20%。但如果是星河湾这样的项目，税额就得占到销售额的30%左右。”

据上述人士透露，以前清算都是光打雷不下雨，但今年以来，随着各地财政减收局面显化，清算面和力度越来越大。

“据了解，北京目前有6000多个项目达到清算条件，最近三年清算了4000多家，还有2000家没清算，今年也将陆续清算。”上述人士说，本来一个房地产项目销售额1亿，如果按照预征税率，交税1000万元，一清算就变成了2000万元。

“目前来看调控不会放松，今年预计很多地方的税收都可能完不成任务，税务局压力也很大，因此肯定会加强清算。”他说。

国务院参事室参事、中央财大税务学院副院长刘桓表示，土地增值税如果从严征收，征上来的税收能翻好几倍也不一定。

今年上半年，湖南湘潭岳塘地税强化房地产行业土地增值税管理。截至6月底，累计入库土地增值税1005万元，同比增收706.68万元，增幅高达236.62%。

中国房地产税务筹划网总裁李明俊表示，在今年从严监管后，不少房地产企业找上门来，咨询能不能通过避税的方法节省点税。

“这是一个趋势，对房地产企业而言，他们要交的税比他们想象的要重，过去一般就是偷税，这已经成了定时炸弹，风险很高，不少房产商最后因为这个进去了。而如果从合理合法的角度，其中10%—30%是可以通过节税手段进行筹划的。”

李明俊说，一个年销售额30亿元的房产公司，缴纳4.5亿元税，10%就是4500万了，节税空间还是很大的。

今年，广东省加大了土地增值税清算力度，一家房地产企业上了清算名单，找到李明俊做纳税筹划。这家房地产企业的某个房地产项目分一二期开发，一期均价5500元/平方米，二期均价9000元/平方米，成本只相差100元/平方米。按照清算规定，分期开发必须分期清算，而因为土地增值税是超额累进制，所以二期的税负会比较高。

“这个时候项目已经竣工了，做筹划空间已经很小，我们给想了办法就是一二期裹在一起清算。”李明俊解释说，因为对于分期是什么定义，国家没有一个明确的标准，发改委有立项批文，规委有规划许可证，销售有预售许可证，税务局有项目备案登记表。出于现金流考虑，开发商在拿规划许可证的时候可能会倾向于分期办证，因为分期办就可以分期缴纳平均成本约200—300元/平方米的政府规费，如果是1000亩地，假设可以盖100多万方的房子，那规费就得交两三亿，这就涉及资金安排问题。税法原文只提到“以有关部门批准的有关分期标准为准”，但并没有具体写明是按照哪个“有关部门”的相关文件为准。

李明俊说，广州市曾经发文，分期标准可以按照发改委立项批文为准。于是他就以此为依据将一二期合在一起清算，将成本平均化，节省了3800万元税款。

一家房地产企业在找当地税务师事务所出具土地增值税的鉴证报告时，税务师发现该项目涉及的某拆迁单位是法人，该单位拿到拆迁款后没有为其提供发票，因此认为这项高达5000万元的拆迁成本无法抵扣。李明俊发现，一份广东省发的文件中提到，如果法人要交营业税就需要提供发票，不交营业税就可以不给发票。他以此为依据说服税务所，由此，土地增值税加企业所得税两项加起来节税2700万元。

还有一家房地产企业，由于按照土地增值税相关清算规定，该项目销售达85%以上，已达到清算条件，但当时项目公司和建筑工程公司的工程决算还未进行，建筑公司的有些发票还没开，结算时工程实际支出5亿，开了4亿，还有1亿元发票当时尚未拿到，决算后才取得。税务师事务所的税务师认为这张1亿元的发票在结算日期之后才开出，无法抵扣成本。对此，李明俊找到税法依据，提出收入三个月内的发票都可入账，为该公司扳回一局。“以前，开发商结工程款，都是能拖则拖，现在为了节税，等到要结算了，实在拖不下去了，就给建筑商钱了。”李明俊说，按照规定，项目如果分成两次清算，后续清算的15%的成本是按照前期总成本来抵扣，而不是按照后期成本来抵扣，因此建议开发商早点结清工程款，把成本尽量往前开，不要拖延，否则在税收清算时可能会遇到成本难以抵扣的麻烦。