房地产企业拆迁业务的财税处理

　　某房地产开发公司和拆迁户达成拆迁协议，被拆迁户甲取得公司住宅拆迁补偿款71304元，同时公司还原其房屋面积为92.56平方米。其中，拆迁置换面积为59.42平方米（置换单价为1395元/平方米），超置换面积33.14平方米（市场单价为3271元/平方米）。该公司为甲开具不动产销售发票，开具金额为191292元（59.42×1395＋33.14×3271）。该房屋单位成本为1921元/平方米。这项业务应如何进行财税处理？

　　对该公司拆迁补偿返还给甲的房屋，应按规定计算缴纳销售环节的营业税及其附加。根据国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）的规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。 

　　账务处理如下：

　　1.支付拆迁补偿款

　　借：开发成本——土地征用费及拆迁补偿费 71304

　　  贷：银行存款 71304

　　2.销售房屋给拆迁户

　　借：银行存款 191292

　　  贷：主营业务收入 191292

　　3.计提税金及附加

　　借：营业税金及附加

　　  贷：应交税费——应交营业税 9564.60

　　     应交税费——应交城建税（依企业适用城建税税率确定）

　　     应交税费——教育费附加 286.94

　　营业税计税营业额为191292元（59.42×1395＋33.14×3271），应缴纳营业税9564.60元。

　　4.结转成本

　　借：主营业务成本 177807.76（1921×92.56）

　　  贷：开发成品177807.76