不动产抵扣全面减税营销模式将面临变革

原标题为：不动产抵扣带来全面减税 部分行业经营模式将面临变革

编者按

对于即将全面实行营改增的四大行业而言，眼下正处于最关键的时刻，这些经营主体得适应全新的税收政策，调整自己的经营策略。

本专题试图记录不同行业人士在改革前夜对改革过程中的一些焦点、难点问题。相比于制造业的生产链条清晰明了，较容易划分上游和下游的增值区间，服务业业态丰富，种类多样，清晰划分经营链条上的增值区间并不容易。而且，有些行业比较难取得进项增值税发票，导致可抵扣额减少，进而影响纳税负担。

因此，在整个改革过程中，既需要耐心，也需要细心。制度设计需充分考虑各个细分行业面临的现实问题，进一步便利纳税人进行抵扣，以促进减税。

德勤税务师事务所税务合伙人宫滨指出，营改增不仅仅是财务部门的事情，采购部门、销售部门等业务部门能否在价格谈判、合同签署之中把增值税的要求体现出来，是企业能在税制改革中获益多少的关键。

5月1日即将落地的营改增，将带来超过5000亿元减税规模。不动产纳入增值税抵扣链条，现行增值税将转变为比较完整的消费型增值税。企业购入、租赁不动产的成本，允许纳入抵扣，所有行业将普遍获益。

除了减轻企业税负，营改增将对企业管理产生系统影响。增值税价税分离，这将对原有价格体系产生影响，上下游企业如何分摊营改增的减税效应，项目招标报价体系也将改变，对企业管理能力提出更高要求。

不动产带来全面减税

5月1日之后，营改增全面扩围至建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将不动产纳入抵扣。财政部曾测算过，不动产纳入增值税抵扣链条，将带来超3000亿元的减税额度。

德勤税务师事务所税务合伙人宫滨表示，5月1日之前，企业买入商业地产，花多少钱就多少花，比如1000万购入一个厂房，1000万完全计入成本；全面营改增之后，如果还是支付1000万，其中11%的部分可以抵扣增值税进项税，计入到成本里的数字也不再是1000万，所有公司都会在改革中受益。

除了通过外购、自建等方式新增不动产的企业将获益，租入不动产的企业也将普遍获益。

安永会计师事务所合伙人李雁对21世纪经济报道记者表示，不动产租金允许纳入抵扣，这对不动产租赁商和租户双方都能带来减税效应。

具体而言，持有物业进行出租的不动产商，比如拥有一个大型商场。营改增的政策规定4月30日之前取得的不动产，可以选择5%的简易计征方法，也可以选择11%的一般计税方法——不动产商会通过精确测算，选择一种对自己更有利的方式来计税。

如果选择简易计征方法，不动产商税负略有下降，因为5%的增值税税率相当于4.76%的营业税，相比原来5%的营业税有所下降，而租户获得5%的进项发票可抵扣，租户租金成本实际下降。如果选择一般计税方法，相比营业税多了6个百分点，商场可给租户开具11%的进项发票，假如商场将6%的税负完全转嫁给租户，商场仍只负担5%的增值税，又有其他进项，商场税负下降；而租户仍新增5%的进项，租金成本下降。

营改增的政策设计上，还充分考虑不动产抵扣中的细节。近日，在有中税协主办的“营改增”税务公益大讲堂上，国税总局货物和劳务税司处长王葳表示，税制设计上基本本着有利于纳税人的原则。不动产抵扣中，有些不动产是专用于不得抵扣项目的，这部分不能纳入抵扣。有些是兼用于可抵扣项目和不可抵扣项目，国际上其他国家多会对“兼用”抵扣进项合理的分配，允许部分抵扣；但我国这次营改增政策规定，“兼用”的不动产可以做全额进项抵扣，就是本着对纳税人有利的原则。

财政部相关负责人表示，将不动产纳入抵扣，比较完整地实现了规范的消费型增值税制度，有利于扩大企业投资，增强企业经营活力。

不动产行业通过营改增减负，将在一定程度上利好房地产市场。不动产纳入抵扣，是否能进一步刺激商业地产去库存呢？

一家国有大型房产企业财务负责人对21世纪经济报道记者表示，对于本来有不动产购置意向的企业而言，营改增能减轻其负担。但因为不动产纳入抵扣，企业是否进一步加大不动产的投资，还要看具体不动产未来的投资收益，毕竟购置一栋楼会占用很多资金，而且在房地产去库存背景下，那些三四线城市的压力还是很大，企业投资会谨慎考虑。

营销模式变革

一家大型房地产企业市场营销部门相关负责人对21世纪经济报道记者表示，他们企业正在对全部门进行营改增的培训，买房子送其他东西的模式将受到影响。

此前，电信行业推行营改增试点时，也曾遭遇类似的问题，电信业中常见的“充话费送手机”的模式受到一定影响。

李雁对21世纪经济报道记者表示，增值税条件下，企业送的东西视同销售，是需要纳入企业销售报表中，需要缴纳增值税。在这种情况下，企业需要加强发票的管理，赠送的东西由于视为销售，需要缴纳17%的进项税，为了冲抵这部分税负，在购买环节一定要获取增值税专用抵扣发票，最好选择能开具专用发票的一般纳税人，尽量避开小规模纳税人；否则，企业税负会增加。

李雁进一步表示，类似房地产企业，“买房子送彩电”之类的销售模式，可以改成直接打折的方式。

王葳表示，无偿转让货物所有权，在增值税条例里是视同有偿征税。这是为了完善税制或者堵塞漏洞，也是国际上通行的惯例。如果规定所有无偿行为都不征税的话，有一部分纳税人会钻空子，说跟另外一个企业之间的行为是无偿的，税务局的税就收不上来了。

也有企业表示，营改增将促进企业进一步规范管理，诸如“买XX送XX”的模式，到底送了多少物品原来统计很粗糙，计入销售，账务上会更准确。

营改增还将带来上下游利润的重新调整。一家建筑企业相关负责人对21世纪经济报道记者表示，营改增对于建筑企业而言，给出了不少过渡政策，但在跟下游企业谈合同的时候，下游企业往往会提出降低成本的要求。

上述负责人进一步表示，增值税是销项减进项，企业实际获取进项发票的能力，直接决定了企业税负的升降。建筑业业态比较复杂，上游多小规模纳税人或者个体户，获取正规专用抵扣发票比较困难。

宫滨指出，营改增不仅仅是财务部门的事情，采购部门、销售部门等业务部门能否在价格谈判、合同签署之中把增值税的要求体现出来，是企业能在税制改革中获益多少的关键。

宫滨进一步表示，比如企业在项目招投标时，增值税由于是价税分离，投标价格中需要把增值税的部分刨除掉，这意味着相同的标的，在增值税下的价格相比营业税要低，报价时需要作出相应调整；否则，若按营业税报价，报价过高，容易造成投标失败。