房企筹资时利益分配约定的财税处理

　最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第二十七条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。”基于此规定，房地产企业甲的账务处理如下：（单位：万元）
　　获得乙企业的资金时：
　　借：银行存款         　　　    6 000
　    　贷：其他应付款——乙企业   　  6 000
　　将开发产品移交给乙企业10年免费使用时，有两种情况：
　　第一种，房地产企业选择将获得的6 000万元货币资金在移交当年一次性缴纳企业所得税。
　　借：其他应付款——乙企业    　6 000
　　     贷：其他业务收入  　　    　　6 000
　　申报租赁业营业税及房产税时
　　借：营业税金及附加　　    　　1 050
　     　贷：应交税费——应交营业税及房产税       1 050
　　同时，
　　借：应交税费——应交营业税及房产税       1 050
　     　贷：银行存款　　    　　    　　1 050
　　第二种，如果房地产企业选择将6 000万元分10年缴纳企业所得税。
　　借：其他应付款——乙企业        6 000
　     　贷：预收账款　　    　　    　　6 000
　　申报租赁业营业税及房产税时
　　借：应交税费——应交营业税及房产税       1 050
　　     贷：银行存款　　    　　    　　1 050
　　按月结转收入时
　　借：预收账款   　　              50（6 000÷10÷12）
　　     贷：其他业务收入　　    　　    　50
　　同时，
　　借：营业税金及附加  　　        　8.75（1 050÷10÷12）
　     　贷：应交税费——应交营业税及房产税    8.75
　　关于税务处理，相当于房地产公司甲一次性收到出资金方乙公司跨10年的租金6 000万元，应该按照“服务业——租赁业”税目征收营业税。至于企业所得税，根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。同时根据国家税务总局《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）的规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。