房地产税 不等于房产税

十八届三中全会之后，房地产税改革正式破题。

为此，房地产税的提法和此前已经在上海、重庆试点三年的房产税成为撩动楼市神经的敏感话题。

在十八届三中全会公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（下称《决定》）中，“加快房地产税立法并适时推进改革”作为这个改革大纲中唯一涉及“房地产”方面的内容，成为了业内炙手可热的谈资。

但值得注意的是，这次《决定》中表述的“房地产税”与此前一直试点的房产税并不是一回事。

“房地产税不是房产税，加一个字，就是完全不同的另外一个税种。”中国社科院城乡建设经济系主任、住建部政策研究中心原主任陈淮如是说。

“房地产税的提法意味着要把土地的部分纳入进来，”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌分析认为，三中全会提出加快房地产税立法并适时推进改革，意味着对包括房产税在内的整体房地产税收体系的调整和改革。

与此同时，国务院明确国土部作为负责部门统筹不动产登记工作。

一项新税种

“房地产税包括很多环节，比如开发、流通、保有等。针对保有环节的税收，才是我们一直频繁提及的房产税。”对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌解释说。

而据记者查阅公开资料发现，早在2012年9月，国家税务总局政策法规司巡视员丛明就曾经强调，要区分房产税和房地产税这两个不同的概念，如果按照原值征收则是房产税，如果按照评估价值征收则是房地产税，评估价值里包括了地价。

2013年之后，扩大个人住房房地产税改革试点范围表述多次被国家层面提及，而在当时，“房地产税”和“房产税”的表述并未引起关注。

“十八届三中全会的《决定》中提出逐步提高直接税比重，其中包括加快房地产税立法并适时推进改革。下一步，房产税改革方向是减少房产建设和交易环节税费，增加保有环节税收，配套推进清费立税。”财政部部长楼继伟在解读《决定》内容时特意将房地产税和房产税的改革区分开。

“对于房地产税而言，主要是把土地的部分加进去，这里面临的最大矛盾是与现行税费制度的衔接问题。”财政部一位相关官员对记者指出，“这主要体现在土地出让金的缴纳方面。”

目前，开发商缴付的土地出让金实际上是向政府一次性缴清70年的土地使用租金，开发商则将这部分费用作为开发成本制定房价，将其“转嫁”到购房者身上。而按照丛明的说法，房地产税是对房屋所有者的房产进行评价估值征税，上述官员表示，“二者具有相通性，属于重复征收。”

一位地方财政厅相关负责人告诉《华夏时报》记者，现在有消息传出，中央已经在考虑调整土地出让金的缴纳方式和分配比例，这其中的一种可能性就是将土地出让金并入房地产税分期缴纳。

“这样，一方面可以解决房地产税征收中的不合理部分，减轻缴税人负担；另一方面也可以逐步消减地方政府对土地财政的过度依赖，引导房价趋于理性。”上述官员表示。

但是，毕竟土地出让金是地方政府的一大财源，占地方财政收入的三分之一，甚至是一半以上。如果土地出让金并入物业税中分期支付，则难免会触动地方利益。该负责人对此表示，中央与地方在这一问题上仍存在分歧，初期则是先考虑采取一半费一半税的方式，并用税率调整来寻找平衡，逐步实现清费立税。

“房产税试点不成功”

而对于已经试点三年的房产税而言，尽管原本一直被业内称为楼市调控的“另一只靴子”，但试点至今日，却变得有些“索然无味”。

“重庆和上海的房产税试点可以判断为不成功，没有扩围的意义。”陈淮公开对已经试点三年的房产税政策作出了判断。

做出如此判断的一个重要依据，是房产税试点对两地房价的抑制作用并不明显。

“从今年来看，重庆和上海的商品房成交价格都有所上涨，”在全联房地产商会2013年会上，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌表示，“尽管上涨幅度很小，但房产税作为抑制房价的利剑，目前的效果仍然没有表现出来。”

从上海、重庆房产税试点来看，房产税目前还仅限增量即新购相关房产，征收范围并未涉及存量。与此同时，现在住房信息系统仍不配套，业内人士多认为，短期内房产税可能还主要针对增量住房，其改革总体将呈现分区域、差别化征收的渐进路径。

“征收房产税，需要居民住房信息联网、不动产价格评估体系等一系列配套制度的整体、系统、协调推进。从试点的情况看，我国在这些基础数据和评估技术上的欠缺还比较严重。”中国财税法学研究会会长刘剑文坦言。

另一方面，对于决策层而言，房产税的试点方案依据仍然是国务院会议精神，不仅不是法律，而且违背现行《房产税暂行条例》中“非经营房产不征税”的规定，如要扩大铺开，其中可能出现的一系列问题也就没了法律保障。

十八届三中全会的《决定》针对房地产税的改革提出要“加快立法”，这也体现了“依法行政”的要求。“房产税不经过人大立法通过，总依靠行政性法规是不恰当的。”顾云昌表示。

刘剑文介绍，房地产税改革的可能步骤是先立法再启动改革，而改革的内容也很可能不仅仅是房地产税，而涵盖了房产税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税四大相关税种的共同改革。