业内建议调整土地增值税征收方式

作者:方王洋 李静

近期关于土地增值税的争论可谓沸沸扬扬。各大房企纷纷对自身税费缴纳情况积极澄清，业内也对土地增值税缴纳环节进行了种种解读。

然而，同时让人们关心的是，土地增值税收缴金额不小，其与房价之间存在怎样的关系，房企如何在合理情况下处理土地增值税成本，未来土地增值税是否面临改革？为此，新京报邀请了多位业内专家，就这些问题进行探讨。

【房价】

房价涨幅越大，土地增值税越高

新京报：土地增值税和房价之间，存在怎样的关系？

顾云昌：房子价格越高，土地增值税就越高。如果房企在扣除了成本之后，毛利润没有达到20%（适用于普通住宅），就不存在土地增值税的问题。房价上涨被看成是土地随着时间的推移增值，国家规定土地增值的这部分就要收增值税。

邹晓云：土地增值税或多或少都会转嫁到房价上。目前土地增值税采取预征制，这会对资金实力较为欠缺的开发商造成一定压力。为了在开发过程中尽快回笼资金，开发商可能会在一定范围内提升价格。

张斌：税收由企业承担，如果有可能，房地产商的税收很大一部分是要转嫁到房价上的。税收和房价不可能一点儿关系都没有。土地增值税实行四级超率累进税率，增值越高，税越重。但这其中开发商也要考虑，定价太高会否影响销售节奏。在不同的市场条件下，其转嫁房价的能力也不同，这要取决于房企和市场的博弈关系。

【避税】

自持部分无须缴纳土地增值税

新京报：在合法合理的前提下，房企现在一般有哪些手段降低土地增值税成本？

顾云昌：理论上来讲，开发商自持的这部分，国家是没办法征收土地增值税的，如开发商自持商业，自己来经营。

所交土地增值税是否合理，要看成本怎么核算，具体哪些算成本？这部分是税务部门委托中介机构来查房企所公开的账目，非常繁杂，不是开发商想报多少报多少。

张斌：这部分税交多少主要取决于决算的问题，要按条件进行决算，多退少补。只要达到了税务局规定的一系列条件，就必须进行决算。税务局要根据具体掌握的信息来决算，这就需要房地产商进行配合来提供相关信息。这两方面是相辅相成的。

开发商把价格定得低一些，这部分税有可能就会少缴一些，价格具体定多少，这其中房产商一定会根据自身情况进行平衡，从而找到一个最优值，谋求税后利润最大化。

陈云峰：据我了解，很多房企每年的纳税额都超过利润额，大有将房地产行业当做奢侈品行业征税的意味。尤其在三、四线城市，如果规范纳税，很多项目基本没有利润。因此项目之初的税收筹划是开发商重要的筹划内容之一。部分开发商不得不打规定的擦边球，采用转移收入或者增加成本等方法来合理避税。

【影响】

豪宅类产品受波及可能性更大

新京报：土地增值税如果严查，对哪类项目会影响最大？

陈云峰：价格与成本之间的差距越大，土地增值税收缴的额度就越大。以价格优势多量快跑的项目受到的影响不大。而豪宅类产品受波及的可能性更大。同时，一、二线城市和三、四线城市的项目利润空间存在差异，因此土地增值税如果严查，其影响力也会按城市的级别递减。

邹晓云：毕竟近些年房价在随着时间的推移而上涨，项目的收入和土地使用开发成本之间的差距有所拉大，因此开发周期较长的项目有可能会受到一定影响。

顾云昌：理论上讲，房价卖得越高，土地增值越大，征税就要征得多。基于此点，开发商可能就会考虑，有些项目房价不要定得太高，以免升值部分也交给国家，采用薄利多销的办法。税务部门也是这么考虑的，通过税收限制开发商涨价幅度，以避免房价过快上涨。从某种程度上来说，土地增值税本身是有利于遏制房价过快上涨的。

张斌：并不能具体说哪一类的全部项目都会受到影响。因为项目没有达到决算条件，在税法上来讲，就没有达到纳税义务的节点。

【变革】

房地产税收一体化或成未来方向

新京报：未来土地增值税政策的发展趋势会是怎样？是否有可能出现一些新改革？

顾云昌：土地增值税现在实施起来比较繁琐，结算过程非常复杂，将来国家能不能在具体计算上进行简化，这是需要探讨的。我们看到，因为国家顾不过来，很多项目卖掉好几年了这部分税还没有征。理论上讲，如果房价很平稳、甚至下跌，房企的利润在20%以内，国家应该征不到土地增值税，房价上涨越快，土地增值税缴得越多。现在税务部门采取预征制，缺乏一定的法理性。土地增值税的征收也是随着地方税收任务的完成情况时紧时松。

土地增值税本身是合理的，对平抑房价起着一定作用，体现了土地增值部分的收益回归国家，问题是怎么个征法，预征的方式是否合理？计算上是否应该进一步简化，这些是值得探讨的问题。

陈云峰：土地增值税的初衷是控制房价和开发商利润，防止开发商囤地。但目前来看实施的效果并不理想。对于开发商来说，土地增值税收取的税率较高，无疑会对项目开发带来压力，反而变相助推房价上涨。

在税制改革上，可以将土地增值税、土地使用税等税种纳入到房地产税中，以此厘清多种环节的复杂征收，增加房屋持有成本，通过市场化手段来调节市场。

张斌：土地增值税是地方税，收起来100%归地方，是由地税局来征的，预征率这些都是由地税局来制定实施的。现在没有足够证据证明之前征收力度是不是较小，也谈不上紧和松的问题。

土地增值税究竟怎样收，能够降低征收成本，更加透明，这是更为值得讨论的问题。土地增值税本身的性质就在于增值额，核算增值额就必须要搞清楚成本费用，问题就在于此。土地增值税是相对复杂一些，但也没有复杂到不可操作的程度。

【圆桌嘉宾】

全国房地产商会联盟执行主席 顾云昌

中国社科院税收研究室主任 张斌

中国房地产经理人联盟秘书长 陈云峰

国土资源部土地勘测规划院副总工程师 邹晓云