合同控税的核心：财税处理与合同相匹配【上】

　企业财税处理与合同不匹配是导致企业税收风险的主要原因之一。企业的财务部门在进行财税处理时，一定要查看合同，根据合同开具发票进行财税处理，否则企业往往会存在涉税风险。实践过程中，企业的账务和税务处理往往是由合同中的某些约定条款决定的，也就是说，企业的财务会计人员在对每一笔经济业务进行会计核算和账务处理时，必须依据合同中的约定。如果企业的账务处理与合同的约定不匹配，则账务处理要么出现错账，要么出现假账。为了规避企业的财务和税务风险，企业的财务管理层必须高度重视企业财税处理与合同约定条款的匹配性。下面，笔者通过实践工作中总结和梳理的一些案例来分析合同中的某些约定条款与账务处理如何保持一致性问题。
　　案情介绍
　　房地产开发企业乙通过“招拍挂”购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为    10 000 万元，企业已缴纳10 000 万元。协议约定如下几种情况：
　　（1）在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3 000万元，在该项目土地上建设回迁房，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
　　（2）在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3 000万元，用于该项目10 000平方米土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司进行建筑物拆除、平整土地并代委托方国土部门向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定补助的  3 000万元中，拆迁费用1 000万元，动迁户补偿费2 000万元。企业实际向动迁户支付的补偿款为1 500万元。
　　（3）在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙方补助3 000万元，用于该项目的拆迁补偿支出。
　　（4）在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙方补助3 000万元，用于该项目外的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。
　　（5）在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3 000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。
　　（6）在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3 000万元，用于乙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。
　　请分析上述几种情况中3 000万元的财税处理。
　　账务处理
　　房地产企业与国土部门签订的土地出让合同中，对政府给予的土地返还款的用途进行了不同的约定，根据“不同的合同约定决定不同的账务处理”的原理，房地产企业必须根据合同中的不同约定条款进行不同的账务处理，否则会有税收风险。本案例中的账务处理如下：
　　（一）合同约定第一种情况：土地返还款就地建安置房的账务处理（单位：万元）
　　土地出让金返还用于建设购买安置回迁房的法律实质是，房地产企业开发的回迁房销售给政府，政府通过土地出让金返还的形式支付给房地产企业销售回迁房的销售款，然后政府无偿把回迁房移交给拆迁户。土地返还款就地建安置房的账务处理如下：
　　收到返还款时：
　　借：银行存款　　　　　　3 000
　　     贷：预收账款　　　　　　3 000
　　借：营业税金及附加　　　165
　     　贷：银行存款　　　　　　165
　　完工结转收入时：
　　借：预收账款　　　　　　3 000
　　     贷：主营业务收入　　　　3 000
　　（二）合同约定第二种情况：土地返还款用于房地产企业代理拆迁和代理支付拆迁补偿费的账务处理（单位：万元）
　　土地出让金返还用于支付动迁户补偿款和拆迁费用时，应冲减往来和做其他业务收入处理。
　　收到土地返还款时：
　　借：银行存款　　　　　　3 000
　　     贷：其它应付款　　　　　3 000
　　代理支付动迁补偿款和拆迁工程款业务时：
　　借：其它应付款———被拆迁户　　　　1 500
 
　　    其它应付款———拆迁公司　　　　1 000
　　     贷：银行存款　　　　　　2 500
　　同时，
　　借：其它应付款　　　　　500
　    　贷：其它业务收入　　　　500
　　（未完待续）