土地出让金怎样算进项税

土地出让金怎样算进项税

土地出让金不是抵扣增值税.按照国税总局2016第18号公告,应该是"按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额."

销售额的计算公式如下:

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与开发商,开发商必须一次性或分次支付的一定数额的货币即为土地出让金.政府并未收取开发商的增值税,所以开发商无法渠道增值税专用发票并进行抵扣.房地产企业营改增土地出让金可采取差额计税方式进行抵扣.

土地出让金不是简单的地价.对于住宅等项目,采用招标、拍卖、挂牌等的方式,可通过市场定价,土地出让金就是地价.

土地出让金的计算方法

一、有实际成交价的,且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金,若成交价低于基准地价平均标准的,则依照全部地价40%计算.

二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时,按基准地价平均标准的40%计算.

三、通过以上方式计算的土地出让金数额,土地使用权受让人有异议的,由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估,按评估价的40%计算土地出让金.

四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%,在以划拨土地使用权价格计算出让金时,必须将成本价格换算成市场土地价格,再按不低于40%的标准计算土地出让金.

土地出让金准确地说,是土地使用权的交易价格;也可简单地理解为地价,其价格高低取决于土地市场的供求关系.《土地管理法》对土地出让金的使用范围作出了明确的规定,土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等.

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