土地评估:大浪淘沙的时代

   ●取消土地评估机构资质的行政审批，把土地评估机构完全推向了市场         ●房和地的评估是合一的，现在很多机构在房地评估业务上有互相融合的倾向         ●公司要做强做大，必须牢牢树立竞争意识、质量意识、服务意识、风险意识         新年一上班，秦海荣就看到了国务院办公厅转发的财政部《关于加强和规范评估行业管理意见》的通知（以下简称101号文），作为中国土地估价师协会的秘书长，她心里很高兴，因为清理整顿经济鉴证类社会中介机构已经有三年多了，现在终于有了结果：土地估价师被明确设置为六类资产评估专业资格之一。         付出还是值得的         据秦海荣介绍，从20世纪80年代末90年代初就有了土地评估和土地估价师，1994年的5月中国土地估价师协会成立。11年来，土地估价师发展到现在已经2.1万人，土地评估机构有1700家。从国务院系列的政府部门改革中，国土资源部是走在前列的，1999年国办下发92号文，清理整顿经济鉴证类社会中介机构，要求评估中介脱钩改制，国土资源部是最早响应和执行这个文件的。同年9月国土资源部下发了一个318号文，迈出改革的头一步。接著2001年3月8日国土资源部的44号文，将土地评估结果的确认制度改为备案制。2002年8月，国土资源部进一步改革了土地评估机构和土地估价师的管理方式，取消了土地评估机构资质的行政审批，把土地评估机构完全推向了市场。         没有了资质，土地评估机构何以生存，土地评估行业何以发展壮大？经过这一年多改革的阵痛，北京中土源房地产评估公司的老总陈伟强深有体会，作为最老资格的A级土地评估机构，一下没有了A级资质，是付出了一些代价的。原来他手下的一些精兵强将出去自立门户，经过激烈的市场竞争之后又心萌退意。陈伟强说，改革成本由机构自己来承担了，但是从整个行业、整个土地业界的发展，这些付出还是值得的。取消资质以后，行业不正当竞争行为多了一些，小机构要做很多不相关的事情来养活自己，但是从大的方面来说，也有一些机构因此壮大，中土源公司的业务就很稳定，一些原来出去单干的，有的现在已经想回来了。         秦海荣说，按照我国的管理体制，房是由建设部来管，土地由国土资源部管，从行政上是分开的。而土地估价师和房地产估价师属于不同的行政主管部门。按道理来讲，房地产估价师只能评房，土地估价师只能评地。但在实际上，房和地又是合一的，所以现在很多机构有互相融合的倾向。比如现在不少土地评估机构除了有国土资源部的土地评估资格，同时也要拿建设部的房的评估资格。现在的机构大都有好几种资格，包括律师、注册会计师、资产评估师，接活的时候什么活都能干。东方不亮西方亮，什么活都能接。         “放弃了，但收获更多”         101号文规定，2004年6月底以前，各有关主管部门要会同相关评估行业协会，对评估行业开展一次全面检查。检查的重点是评估机构及评估执业人员的执业资质和执业质量，评估机构是否彻底脱钩改制。对不具备执业资质条件，或有严重违反有关执业准则和职业道德规范行为的，要依法取消其执业资格。         北京首佳房地产评估有限公司总经理聂燕军说，用欣欣向荣来形容目前我国房地产估价行业的蓬勃发展是不过分的。但是土地估价行业由于短期迅猛发展而产生的一些负面效应正日益呈现出来。这种负面效应主要来自两个方面：一方面来自估价机构，如估价报告质量不高，随意性大；估价机构服务质量差，不能满足客户需求；收费偏高，与投入成本不成比例；另一方面来自部分客户和从业人员，如客户对估价价格提出无理要求，即高评或低估；不靠关系拿不到业务，机构之间低价无序竞争严重，高额回扣等。         聂燕军说：“但凡房地产估价报告出现质量问题，无非两种情况，一种是由于技术不精、能力不足或者疏忽大意造成的；另外一种是明知价格偏高或偏低，却为了迎合个别委托方的不正当要求，故意为之。首佳公司在执业过程中，经常会遇到一些客户甚至是业务较大的客户，提出这样或那样的关于评估价格的不合理要求，首佳公司总是也只能是选择放弃。我们放弃的不过是一单不应该做的业务，放弃了不该承受的高风险，同时，却保留了诚信，获得了更多客户的认可和尊重，确保了逐步形成的估价品牌知名度不断增大。因此，我们放弃了，损失了，但收获更多。”         作为南京大陆土地估价师事务所的发起人，杨志良自从2000年脱钩改改制以来尝到了市场带来的酸甜苦辣，感到有喜有忧。他说，喜的是在运作中充分体会了市场的魅力，企业呈现出了前所未有的活力。公司业务范围不断拓宽，人员不断壮大，公司规模逐渐扩大。从原来单一项目的评估逐渐发展成为了有自己品牌、执业理念、经营范围多样化的专业评估公司。在南京市各类重大的经济活动中发挥了积极的作用。但是在这几年里，他们也充分感受到了由于行业管理的不规范带来的隐忧。比如：同行之间的不规范竞争，依法执业意识淡薄，遇到一些纠纷时缺乏行业主管部门的监管，技术规范的滞后，行业资质门槛太低，等等，给公司运转带来了相当的不便。杨志良说，感到生存环境和发展环境急切需要改善，尤其是对于这些长期从事土地评估行业，把它作为自己的事业来发展的公司，就更加需要一个良好的生存空间，及时加强和规范行业管理是我们评估机构长期发展的基础，是整个估价行业提高执业水准的必要保证。         朝阳产业尚需政府扶持         大浪淘沙，既是挑战也是机遇。         大机构崛起了，行业重整之后又焕发出勃勃生机。         这两年，由于土地市场十分活跃，与此相关的土地评估业务量大增。以武汉市土地整理储备供应中心来说，以前他们只是指定一家机构来做，现在不行了，众多土地评估机构都看上这块“宝地”，都争著要来做。为此，武汉市土地中心就采取招标的办法选出三家机构，在签约时间内全部评估业务由中标机构分摊，首次招标湖北省汉信评估公司、荆信资产评估公司、永业行评估有限公司脱颖而出。         北京国土联房地产评估中心有限公司董事长王军认为，土地评估公司作为中介服务机构，在不断发展壮大过程中，应清醒地认识到，公司要做强做大，必须牢牢树立竞争意识、质量意识、服务意识、风险意识，提高企业市场竞争力。整个评估行业的顺利发展，在社会主义市场经济现行体制下，还需政府、行业和机构三者的共同努力。政府制定政策和制度，加强监督管理；行业协会以行业发展为己任，制定行业准则，维护行业形象，保护行业利益；机构在市场中苦练内功，提高服务质量，推动行业发展。脱钩改制不久的评估行业，是一个朝阳行业，还需要政府的大力支持，希望政府参照国内类似行业做法，调整并减免评估行业有关税收，同时尽快与国际接轨。         土地评估行业大的格局已定，101号文件明确了行业主管部门、协会以及机构在市场中的角色。目前三方面都尚未完全进入角色，改革没有休止符。这仍然是一个大浪淘沙的时代。本文版权属于作者和国土资源报