土地估价师自评身价

    去年底，国务院办公厅转发财政部《关于加强和规范评估行业管理意见的通知》（以下简称１０１号文），在文件中，土地估价师被明确设置为六类资产评估专业资格之一。    中国土地估价师协会秘书长秦海荣：从２０世纪８０年代末９０年代初就有了土地评估行业和土地估价师，１９９４年５月中国土地估价师协会成立１０年来，土地估价师队伍现已发展到２．１万多人，土地评估机构有１７００多家。    ２００２年８月，国土资源部进一步改革了土地评估机构和土地估价师的管理方式，取消了土地评估机构资质的行政审批，把土地评估机构完全推向了市场。此前，国土资源部把所属这些机构分为Ａ级和Ｂ级，还有准Ａ。Ａ级是可以做很多项目的，有一定的执业范围，比如上市公司的、司法仲裁的等等；Ｂ级只能在地方上、在省里面执业，不能到全国去执业。有的地方还有Ｃ级，只能做当地县里或市里的。这种资格由国土资源部来认定，每年进行年审。但是国土资源部认为这个也是不符合市场发展的，行政主管部门没有必要为机构去划分等级，只能让机构通过自己在市场中的表现去生存。    因为我国的管理体制不同，房是由建设部来管，土地由国土资源部管，从行政上是分开的。比如现在不少土地评估机构除了有国土资源部的土地评估资格，同时也要拿建设部的房的评估资格。现在的机构大都有好几种资格，包括律师、注册会计师、资产评估师，接活的时候什么活都能干。东方不亮西方亮，来什么活都能接。    北京中土源房地产评估有限责任公司董事长陈伟强：１０１号文规定，２００４年６月底以前，各有关主管部门要会同相关评估行业协会，对评估行业开展一次全面检查。检查的重点是评估机构及评估执业人员的执业资质和执业质量，评估机构是否彻底脱钩改制。对不具备执业资质条件，或有严重违反有关执业准则和职业道德规范行为的，要依法取消其执业资格。经过这一年多改革的阵痛，中土源公司作为资格最老的Ａ级土地评估机构，一下没有了Ａ级资质，付出了一些代价。    改革成本由机构自己来承担了，但是从整个行业的发展来看，这些付出还是值得的。取消资质以后，行业不正当竞争行为多了一些，小机构要做很多不相关的事情来养活自己。但是从大的方面来说，也有一些机构因此壮大。中土源公司的业务就很稳定，一些原来出去单干的，有的现在已经想回来了。    北京首佳房地产评估有限公司总经理聂燕军：用欣欣向荣来形容目前我国房地产估价行业的蓬勃发展是不过分的。但是土地估价行业由于短期迅猛发展而产生的一些负面效应正日益呈现出来。这种负面效应主要来自两个方面：一方面来自估价机构，如估价报告质量不高，随意性大；估价机构服务质量差，不能满足客户需求；收费偏高，与投入成本不成比例；另一方面来自部分客户和从业人员，如客户对估价价格提出无理要求，即高评或低估；不靠关系拿不到业务，机构之间低价无序竞争严重，高额回扣等。    但凡房地产估价报告出现质量问题，无非两种情况，一种是由于技术不精、能力不足或者疏忽大意造成的；另外一种是明知价格偏高或偏低，却为了迎合个别委托方的不正当要求，故意为之。首佳公司在执业过程中，经常会遇到一些客户甚至是业务较大的客户，提出这样或那样的关于评估价格的不合理要求，首佳公司总是也只能是选择放弃。我们放弃的不过是一单不应该做的业务，放弃了不该承受的高风险，同时，却保留了诚信，获得了更多客户的认可和尊重，确保了逐步形成的估价品牌知名度不断增大。    据我们调查，改制后北京的６４家评估机构根据改制文件要求保留合伙制和有限责任公司，其中合伙制４家。从评估机构的人数来看，目前多数机构还一直维持中小规模，每家机构人数约１０多名，只有部分机构发展到拥有４０到５０名专职人员的规模。土地评估公司作为中介服务机构，在不断发展壮大过程中，必须牢牢树立竞争意识、质量意识、服务意识、风险意识，提高企业市场竞争力。    南京大陆土地估价师事务所董事长杨志良：自从２０００年脱钩改制以来尝到了市场带来的酸甜苦辣，感到有喜有忧。喜的是在运作中充分体会了市场的魅力，企业呈现了前所未有的活力。业务范围不断拓宽，人员不断壮大、公司规模逐渐扩大。从原来单一项目的评估逐渐发展成为了有自己品牌、执业理念、经营范围多样化的专业评估公司，在南京市各类重大的经济活动中发挥了积极的作用。    但在这几年里，大陆评估公司也充分感受到了由于行业管理的不规范带来的隐忧。比如：同行之间的不规范竞争，依法执业意识淡薄，遇到一些纠纷时缺乏行业主管部门的监管，技术规范的滞后，行业资质门槛太低等等，给公司运转带来了相当的不便。    企业已经迫切感到生存环境和发展环境需要改善，尤其是对于这些长期从事土地评估行业，把它作为自己的事业来发展的公司，就更加需要一个良好的生存空间，及时加强和规范行业管理是我们评估机构长期发展的基础，是整个估价行业提高执业水准的必要保证。    陕西华地不动产评估咨询有限责任公司董事长雒爱萍：２０００年，按照国土资源部要求，西安市地产估价事务所由正处级事业单位整体脱钩改制成陕西华地不动产评估咨询有限责任公司。经过三年的发展，西安市地产估价事务所这个原来在陕西省很有影响力的品牌正式从市场退出，继而由陕西华地中介取代，华地中介已由原事务所单一土地评估机构发展成集土地评估、房地产评估、土地整理规划设计、房地产代理、房地产中介服务为一体的中介服务机构。    改制前，华地中介是政府事业单位，改制后，公司从上到下工作中都难免带有机关作风，很难适应新的形势。为此，华地中介建立了企业管理制度，明确职责、办事程序，走标准化、规范化的道路。制度不要定死，小企业最大优势在于灵活性、速度以及应变能力。对于小企业，发展始终是第一位的，太多的框架与虚构的管理流程都没有必要，不必照搬大企业的规范化流程化的管理模式，但要形成一些必要的管理思想，再根据企业的不同阶段进行形式上的变化与调整。    中地不动产评估有限责任公司董事长王朝阳：中地不动产评估有限公司自２０００年底脱钩改制以来，发展至今已有三年多。改制后新组建的中地公司在管理上采取集中统一管理的经营模式，股东大会是公司的最高权力机构，日常经营决策采取董事会领导下的董事负责制。股东既是出资人，又是经营者，股东股份多少根据贡献和能力的大小进行确定和调整。目前，公司已有员工７０多名，成为不动产评估咨询领域人员规模最大的专业机构。    中地公司对于大型、特大型项目，探索实施了总承包的运作和组织管理方式，取得了较好的效果。２０００年６月，中国移动通信集团因七省注资选秀土地评估机构。中地公司一改过去大型项目的运作惯例，提出了七省土地评估工作总承包方案，并承诺尽最大努力帮助公司完善土地产权，按评估宗地数量收费。这种项目运作方式在以前的大型项目运作中没有一家机构采用过，这种运作方式需要评估机构承担巨大的压力和风险，需要评估机构投入巨大的人力、物力和资金，但这种方式对于委托单位来说，却是最省时、最高效、最彻底完善土地产权的运作模式。虽然当时中地公司还从未独立承担过特大型土地评估项目，但通过认真的策划，制定了统一的工作方案、技术方案、汇总方案及产权完善培训材料，各省派驻４～５人的工作组，自始至终工作在职场，协调产权完善、评估机构组织、技术审核、评估汇总工作，用时７０天，成功地完成了中国移动七省注资的土地评估工作，从而使大型项目土地评估的运作方式发生了根本性变革，也为其他大型项目的运作提供了好的经验。    三年来，中地公司先后承接了４００多个土地与不动产咨询评估项目，其中包括中国移动七省注资、中国移动八省注资、中国电信ＩＰＯ上市、中国电信六省注资改制、中国石油存续企业改制、中国人保重组改制等特大型土地评估项目，评估土地资产总额超过了５００亿元，评估宗地数量达到了６００００宗，评估与咨询对象遍布全国各省、自治区、直辖市的各个市县。

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