以房抵债怎样确定计税价格

　问：我公司主营房地产开发业务，2003年欠一家建安公司工程款1000000元。由于我公司开发的房产销售情况不好，导致目前现金流量严重不足，不能支付所欠的工程款。2005年3月，经与建安公司协商，我公司以开发的两套商品房作价1000000元抵偿对方的债务。该商品房的账面成本为800000 元，市场价格约1200000元。请问这笔业务该如何进行纳税申报，如何进行会计处理？

　　某房地产开发有限责任公司会计

　　答：以房产抵偿债务，属于债务重组的一种方式，主要涉及流转税和所得税。

　　一、营业税方面根据《营业税暂行条例》

　　的规定，以房产抵偿债务应视同销售不动产，按“销售不动产”税目计算缴纳营业税。但是，营业税的计税价格该如何确定呢？这里有两种选择：一种选择是，计税价格等于市场价格1200000元。依据是《营业税暂行条例实施细则》的规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；核定计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。由于你公司两套商品房的市场价格为 1200000元，如果按1000000元作价，则属于价格明显偏低。

　　另一种选择是，计税价格等于双方的作价1000000元。以商品房抵偿债务可以分解为销售不动产和清偿债务两笔经济业务。依据《营业税暂行条例》第五条“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，可以看作你公司先是销售商品房，取得价款1000000元，然后再将取得的价款1000000元用于偿付欠款。

　　两种处理方式看起来似乎都有道理，让我们来作进一步分析。第一种处理方式是按市场价格计征营业税，只要是转让同样的商品房，其税负都是相同的，不会因为企业间作价的不同而导致税负不同。从公平税负的角度来看，这样计算防止了纳税人利用较低的作价来减少纳税。因此，从理论上讲，应当采用市场价格作为营业税的计税依据。但是在实务操作上，第一种处理方式的法律依据却不充足，其依据是“纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按顺序核定其营业额”。在此，要注意的是核定营业额的前提是价格明显偏低并且无正当理由。你公司现金流量严重不足，不能支付所欠的工程款，只得采用以商品房抵偿的方式，并且对方也已经接受，说明你公司将商品房作价偏低有比较充分的理由，这就不符合税法规定的采取核定营业额的条件。因此，不能采取市场价格，而应按照双方的作价来计算缴纳营业税，你公司应缴营业税：1000000×5%＝50000（元）。

　　二、企业所得税方面依据《企业会计准则-债务重组》的规定，你公司以商品房偿还债务，应将该商品房的账面价值和相关税费之和与应付债务账面价值的差额，作为资本公积或者作为损失计入当期损益。暂不考虑城建税、教育费附加和其他税费，应计入资本公积的金额：1000000－800000－50000＝150000（元）。

　　借：应付账款-某建安公司1000000

　　    贷：库存商品800000

　        　应交税金-应交营业税50000

　　        资本公积-其他资本公积150000.

　　按照《企业债务重组业务所得税处理办法》的规定，你公司以商品房偿还债务，应当分解为按公允价值销售该商品房，再以相当于该公允价值的金额偿还债务两笔经济业务进行所得税处理，分别确认商品房转让所得和债务重组所得。

　　按公允价值销售商品房的转让所得：1200000－800000－50000＝350000（元）；

　　以相当于该商品房公允价值的金额偿还债务的债务重组所得：1000000－1200000＝－200000（元）；你公司以房抵债业务的所得：350000－200000＝150000（元）。

　　由上看出，对于这笔业务会计上不确认收益，而税务上确认所得150000元，会计处理比税务处理少计所得150000元，与该笔会计分录中“资本公积 -其他资本公积”科目的金额相同。因此，你公司在申报2005年企业所得税时，应调增应纳税所得额150000元。

　　需要注意的是，本例中营业税的计税价格采用的是双方的作价，而企业所得税计算过程中采用的则是市场价格（公允价值），两者并不一致。