房地产企业买房送现金营销方式的涉税风险点

房地产企业买房送现金营销方式的涉税风险点
“买房送现金”一般是指房地产企业为扩大销售，对购房者承诺在购买商品房后参与抽奖的营销活动；抽奖的奖品为现金，金额根据奖品等级从几千元到几十万元不等。从税务角度看，“买房送现金”属于有奖销售行为，有奖销售既不是无偿赠送也不是折扣销售，因此在账务处理时不得直接扣减支付给购房者的奖金金额，应当计入“业务宣传费”科目。但税法中规定，当年允许扣除的广告费和业务宣传费不能超过企业营业收入的15%，同时企业返还给个人的款项很难取得发票，所以房地产企业业务宣传费是否超过列支比率、扣除凭证是否齐全等，成为很多房地产企业纳税申报的涉税风险点。

从房地产企业角度看，应按实际的销售金额缴纳城建税及教育费附加、预缴土地增值税等税费，即使“买房送现金”让利给购房者，还是无形中给自己增加了税负。从购房者角度看，“有奖返还”是偶然所得，需要缴纳20%个人所得税，所以购房者实际拿到的买房优惠又打了折扣。

此外，根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第十三条规定，“抽奖式的有奖销售，最高奖的金额不得超过五千元。”房屋属于经久耐用的资产，若事后涉及房产质量等纠纷，抽奖获得的奖金如何定性？奖金如果超过5000元本身就违反法律规定，相关诉讼能否得到法院支持？

相较于“买房送现金”，笔者认为不如直接“折扣销售”让双方互惠共赢。所谓折扣销售就是在销售时已明确折扣金额，买家根据折扣后的金额支付款项。在税务处理时，企业按照折扣后的金额缴纳税款，购买者也不需要额外缴纳个人所得税，这样双方税负都减轻，且便于会计核算。

综合来看，“折扣销售”比“买房送现金”更加合理。如果房地产企业和购房者都能够深谙其中道理，企业不是采取“送现金”等方式博人眼球，而是以折扣方式让利购房者；购房者也不是贪图“表面”优惠，而是实实在在享受折扣，那么双方都能各取所需、各有裨益。因此，要想打破这种广告模式，消除这种销售理念，还需从转变社会大众认识开始。税务机关要加强宣传、积极引导，社会各界要共同参与，营造良好的买房、卖房氛围。