开征房地产税 各方准备好了吗

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作者：罗韬 蔡胤

房地产税制改革再次成为热议的话题。财政部部长楼继伟在7月23日于成都举行的G20财长和央行行长会议税收高级别研讨会上称，因为信息收集、征管能力及利益调整问题，很遗憾个人所得税和房地产税改革还未推出。应积极推动改革，解决收入分配问题，这是个难题，会“义无反顾地去做”。

对于房地产税的改革，很重要的一环就是房地产税的推出和落地，自2014年国家开始实施不动产登记条例以来，房地产税的落地一直呼之欲出。“不动产登记主要是明晰和保护产权，而它的落实将为房地产税落地做好铺垫。房地产税在一定程度上抑制房地产投机投资需求，并可能会倒逼一些存量房流入市场。”克而瑞分析师谢杨春告诉《第一财经日报》记者。

借力不动产登记抑制投资需求

由于房地产税是对存量房进行征税，因此对于投资客有一定的打击。

“未来房地产税实施后，我们预计大概抑制包括投机、投资和改善类约10%的购房需求。”新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示。

上海链家市场研究总监陆骑麟向记者坦言，此前在传言上海、重庆要进行房地产税试点后，上海陆家嘴曾出现过一阵二手房高端住宅的“抛售潮”，一度让陆家嘴片区房价有所下挫。

而房地产税落地的根本一步，在于不动产登记的落实和推进。自国家2014年宣布进行不动产登记后，全国各地都开始进行落实。

以上海为例，在今年初上海市人民政府办公厅印发《关于做好本市不动产统一登记有关工作的通知》，全面启动不动产统一登记工作。在实施机构上，上海市提出，市不动产统一登记工作领导小组负责组织协调各部门推进实施统一登记。市规划国土资源部门负责指导、监督全市不动产登记工作，下设不动产登记局，负责组织全市不动产统一登记工作;整合市规划国土资源、住房城乡建设管理等部门承担不动产登记职能的事业单位，组建市不动产登记事务中心，作为市规划国土资源部门所属事业单位，办理具体登记事务。各区县参照市级层面整合不动产登记职责。

易居智库研究总监严跃进指出，上海不动产登记落实也会对上海后续房价管理提供更好的条件，虽然并不能完全扭转上海房价持续上涨的趋势，但一定程度上能够抑制各类炒房因素。

“此类政策一定程度上可以和后续管理投资投机型购房策略等进行挂钩，对于上海市场来说，各类资本对待楼市投资的态度并不一致，从楼市稳健发展的角度看，通过房地产税背后的威慑力和预期引导功能，能够有序引导各类资金进入上海房地产市场。”严跃进认为。

全面落地还需时日

全国政协委员、中国财政部财政科学研究所原所长、华夏新供给经济学研究院院长贾康日前在三亚接受媒体采访时指出，房地产税作为一种地方税，在走完立法程序之后，可以选择先后实施、分城实施，在一些房地产市场过热的一二线城市，可以选择先行实施。在他看来，房地产税是财税配套改革的一部分，也是税制现代化的必经之路。对于任何一个市场经济国家，不动产税的问题都是无可回避的。因此，开征房地产税要放在更大的角度去看，不要因为短期的、局部的困扰，而抵触房地产税的实施。

与贾康出席同一论坛的北京师范大学金融研究中心主任钟伟提到，目前中国三四线城市正在艰难去库存的过程中，这一阶段可能需要3~4年时间。因此，官方涉房政策不会轻易冒险，“让我们暂时忘记不现实的房地产税，而是考虑交易环节税费、个税、遗产税等问题”。

克而瑞的一份报告提到，房地产税落地还需要时日。首先，不动产登记尚处起步阶段，不动产登记制度还不健全，历史遗留问题尚待解决;其次，房地产税开征事先需要通过完善的立法程序表决生效，征收范围包括哪些群体?税率如何厘定?究竟是单一制还是累进制?这一系列问题需要严格论证;最后，房地产税对于城市低收入群体影响颇大，尤其是租客群体，房屋持有成本上升将在租金中得以体现。

穆迪认为，在中国，开征房地产税的一个障碍，是支持税收评估和征收的房产登记系统仍在开发当中，中国房地产税实现稳定收入的效果尚待时日。

企业减负

房地产税收制度改革中还有一个重点，就是行业营改增来降低整个行业的税务负担。

楼继伟同时提到，把遗留的某些行业，特别是金融、建筑不动产、物流等行业的营业税改成增值税。这实际是非常有利于专业化的、方便创新的，包括组织形式的创新，比如，建筑商往往拿不出标准的发票——以后会出现专业化的发展。

银河证券认为，实行“营改增”后，可以为多数房地产企业减负。由于营业税为价内税，计税基础是企业的含税销售额，而增值税为价外税，以不含税的增值部分为计税基础，企业取得增值税专用发票可以抵税，解决了生产链条中重复计税的问题，对大多数房地产企业起到了减负的效果，但也对企业的发票管理提出了更高要求。

按照新税制，不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权，税率由5%营业税改为11%增值税，不动产可纳入增值税抵扣。由于建安、设计等成本纳入抵扣，会激励开发商增加精装修房屋供给，转型成功的企业将率先享受到减税优惠。

中金公司一份研究报告指出，实施“营改增”后，房地产全行业税负有望从3960亿元(营业税)减少至3340亿元(增值税)，下降幅度约为15%。

“由于我国的房地产税制体系仍然存在许多问题，除了对房地产企业的重复征税较为严重外，对于个人房产的税制也存在存量税缺失。随着房地产税制体系的不断完善，相信可以促进国内房地产市场健康发展。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者。