应该还原房地产税真正的意义

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日前，中国社会科学院发布《中国住房发展（2016中期）报告》。针对目前一线城市和部分二线城市房价迅猛增长，报告认为，一线城市和部分热点二线城市需要增加供给，在商改住的基础上实施工改住，调整工业用地的功能，等等。同时，报告建议，抓住目前机会，在一线城市和热点二线城市开征房产税。

征收房地产税是一个持续受到关注的话题，也是一个谜题——人们不清楚什么时候征收。大家关心的原因在于，房地产税被赋予了各种功能与期待。对于大众而言，希望通过征收房地产税打压房价，增加持有成本会让投机（投资）客抛售多余房产。

社科院建议在一线城市和热点二线城市开征房产税，其目的也是为了抑制这些城市房价的过快增长。所以，开征房地产税可以打压楼市几乎成为共识，而这种集体预期又制约了房地产税真正推行，因为政府担心，如果开征房地产税压垮楼市，那会造成系统性风险。因此，出现了一个悖论：人们越是希望利用房地产税打压楼市，政府部门越是不敢推出房地产税。

当然，房地产税迟迟无法推出，也与其难以操作有关。近日，全国人民代表大会财政经济委员会副主任委员郝如玉透露，房地产税试点五年后，方案仍在起草过程，操作难度很大。比如，税率难以确定，征税成本过高，等等。虽然没有确定的时间表，但十八届三中全会提出，要加快房地产税立法并适时推进改革。由于本届人大任期到2017年年底，因此，有人认为，房地产税法最快将在2017年底前通过。但是，没有时间表意味着可以无限期推迟。

事实上，如果按照目前对房地产税税率的设定以及征税规则，对楼市远远构不成压力，这从试点城市的现实就可以得出结论。比如，免税面积人均60平方米的话，基本上大部分家庭不用缴纳房产税；另外，税率较低，持有成本远远低于房租收入，再考虑到房产本身的不断增值，房地产税几乎对楼市影响不大。征收房地产税打压房价是一种心理预期，而非现实，考虑到中国地区差异过大，房地产税的征收应该是因地制宜，基本上不会对本地区的楼市造成太大影响。

中央政府提出房地产税的立法规划，相当程度上是因为中国税制改革。在分税制下，地方政府在财政收入与支出方面权责不相称，长期依赖土地财政，现在地产开发热潮已经过去，在三四线城市甚至出现了大量闲置住宅。因此，地方政府需要开辟新的税源，房地产税可以逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。从这个角度看，政府部门有加快立法的意愿。

其实，房地产税要在一个正常的房地产市场才能对房价起到一定抑制的作用，即房地产税提高了持有成本，而在中国，这种成本可以忽略不计。如果楼市本身不正常，房地产税就难以影响楼市。抑制房价过快上涨的唯一办法，就是停止信用扩张。社科院的报告建议趁房价上涨推出也有道理，因为当房价下跌的时候，推出房地产税的阻力可能更大。

让房地产税成为地方财政持续稳定的收入来源可以，但是成为地方财政的主要收入来源则很难。因为购买者在买房时已经缴纳了各种税费，房地产税应该是一种合并税，而不能是新增的税种，否则就是重复征税。另外，在土地国有制下对私人住宅征收房地产税，存在一些障碍，而且征税规模也会比较小。因此，房地产税不会也不应该成为地方政府收入来源的主要税种。

事实上，房地产税根本无法承担抑制房价以及增加地方政府收入等这些功能。正是房地产税与人们预想的各种目的之间存在深刻的矛盾，成为房地产税迟迟无法推出的主要原因。我们应该还原房地产税真正的意义，让它轻装上阵，而不是背负太多期望难以前行。