营改增后个人出租房屋如何算个税

作者 袁应发 刘厚兵 刘莹

营改增后，与个人出租房屋息息相关的个人所得税政策变化较大，目前主要涉及增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利基金、房产税、土地使用税、印花税和个人所得税等。

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2第一条规定，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第八条规定，其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：（一）出租住房：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%；（二）出租非住房：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%。

《财政部、国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号），个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

举例说明

1.按月收取租金

例1某省会城市居民王某出租自有商铺取得月租金收入63000元，当月应缴纳多少个人所得税？

应缴纳增值税=63000÷（1+5%）×5%=3000（元）

应缴纳城建税及附加=3000×（7%+3%+2%）=360（元）

应缴纳房产税=63000÷（1+5%）×12%=60000×12%=7200（元）

应缴纳印花税=60000×0.1%=60（元）

应缴纳个人所得税=[63000÷（1＋5%）－360－7200－60]×（1－20%）×20%=8380.8（元）。

2.按年收取租金

例2某省会城市居民王某出租住房，出租期限为1年，租金为30万元，应缴纳多少个人所得税？

《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。个人出租房屋取得的租金收入可在租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

不含增值税收入=300000÷（1+5%）=285714.29（元）

房产税=285714.29×4%=11428.57（元）

应缴纳个人所得税为每月租金收入扣除已缴纳的税费后，减除税法规定的费用扣除标准，乘以适用税率得出每月应纳个人所得税，再乘以租赁月份数，得到该笔租金收入应纳个人所得税。

应缴纳个人所得税=（285714.29÷12-11428.57÷12）×（1-20%）×10%×12=21942.85（元）

注意，若上述案例年租金分摊后的月租金收入超过3万元，则要缴纳增值税，相关个人所得税计算结合例1和例2。