拆迁补偿难抵扣 税收法规待完善

作者 秦宏 檀士鸿 姜新录 王斌 杨雪梅

土地拆迁补偿支出影响房地产开发企业的增值税、土地增值税、契税及企业所得税等。全面实施营改增以后，房地产企业采用一般计税方式逐渐增多，其土地拆迁补偿支出不能从收入中扣除的问题日益突出，这将在一定程度上增加房地产开发企业的增值税负担。

现行规定不够明确

现行法规对房地产开发企业土地拆迁补偿支出如何抵扣并没有非常清楚的规定。

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号），房地产开发企业支付的土地价款，指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，并且应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

从上述规定看，房地产开发企业中的一般纳税人可以从销售额中扣除的价款仅为向政府、土地管理部门直接支付的土地出让金，且应当取得相关财政票据。目前，财政票据按票面资金性质分为行政事业性收费票据、政府性基金票据、罚没票据和政府非税收入票据等。土地出让金属于政府非税收入票据，按票据用途属于专用票据。营改增后，房地产开发企业土地拆迁补偿支出如何抵扣，目前税收法规并没有非常清楚的规定。

抵扣存在现实障碍

由于拆迁补偿是土地成本的重要组成部分，对增值税的影响很大，其结果是选择一般计税的房地产开发企业，其土地拆迁补偿并不能从销售额中扣除。根据我们的调查，房地产开发企业土地拆迁补偿支出难以抵扣，存在诸多现实原因。

其一，拆迁补偿无法取得相关票据。目前，受财政状况的影响，一些地方政府对房地产企业取得土地设定了各种条件，比如支付土地拆迁、整理和熟化的费用，建设无偿移交政府的廉租房或经适房，红线外建设移交政府的公共配套设施（如公园和道路）等。企业为上述开发而支付庞大的拆迁补偿费用、耕地占用费和新增建设用地有偿使用费等，均是企业为获取开发用土地而支付的成本。按现行政策房地产开发企业无法取得土地出让金票据，是不能从销售额中扣除的。

其二，部分税收法规尚不明确。营改增之前，对于以房产“拆迁还建，就地安置”等方式补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，核定营业额计征“销售不动产”的营业税。营改增后，对这部分房屋的销售价格没有明确规定。同时，在土地招拍挂后，因为某些原因政府可能会给房地产开发企业减免或返还一部分土地出让金。那么，返还的这部分土地出让金是否允许扣除进项？如果允许抵扣，明显不合理；如果不允许抵扣，目前的税收法规尚无明确规定。

其三，“老土地”转让不能取得增值税抵扣发票。房地产开发企业从其他企业购置的土地使用权用于开发，若开工日期在2016年4月30日后，只能适用一般计税方式，可凭土地出让方开具的增值税专用发票抵扣进项税额。但是，其在4月30日前取得的土地使用权，只能取得对方开具的营业税发票，导致不能抵扣进项税额，企业税负增加。

建议完善相关法规

根据增值税原理，房地产开发企业的土地拆迁补偿支出应该按照一定的方式得到抵扣。但房地产开发企业营改增后，现行政策规定土地拆迁补偿支出是不能从增值税销售额中扣除的，这对房地产开发企业确实不公，建议完善相关法规。

一方面，修订完善现行税收法规。由于土地拆迁补偿支出是一些房地产开发企业为了获取土地必须要花费的支出，本质上也是土地出让金的构成部分。房地产开发企业支付的各种拆迁补偿费用本身构成企业的开发成本，这部分费用如果不能以土地出让金的形式加以确认，将不能反映企业获取土地使用权的真实成本，同时由于此部分不能从销售额中扣除，将极大地增加房地产开发企业的增值税负担。建议修改目前的税收法规，允许房地产开发企业按一定方式扣除土地拆迁补偿支出。同时，对“拆迁还建，就地安置”等实物补偿的增值税处理等，也应该尽快予以完善。

另一方面，建议企业积极与政府相关部门协商，改变土地拆迁的运作方式。目前，由于各地拆迁模式不一，操作不规范，导致一些企业将为获取土地而发生的拆迁补偿支出未直接支付给土地管理部门且不能取得政府相关票据，造成拆迁补偿支出不能从销售额中扣除。建议企业积极与政府相关部门协调，将这部分实际应该由政府承担的费用实行收支两条线，先由企业将拆迁补偿费用交付政府部门，待土地招拍挂后再由政府部门返还企业，并开具符合税法规定的财政票据。