房地产企业销售成本的确认

　　房地产企业销售的商品包括期房和现房。它们对成本的确认也是不同的。

　　案例：某房地产开发经营企业只进行一个项目的开发，会计核算时将所有销售收款都通过“预收账款”核算：

　　2011年开始预售，取得预收账款4000万元，项目所在地税务机关确定的预计计税毛利率为15%。

　　项目于2012年年初完工。当年实际交房20000平方米，平均单位售价6000元，单位计税成本5000元，上年度收取预收账款的客户全部交房。年末预收账款为零。

　　假设该房地产企业销售商品房需要缴纳：5% 的营业税（按收取的购房款总额计算）；同时对按普通住宅3%的比例预缴土地增值税。以缴纳的营业税为基础再缴纳7%的城建税、3%教育费附加、2%的教育费附加。（其他税收暂不考虑）

　　该企业2012年将已经缴纳的营业税600万元、城建税42万元、教育费附加18万元、地方教育费附加12万元、土地增值税360万元，全部计入“营业税金及附加”。

　　2011年末“应交税费”借方有缴纳的营业税200万元、城建税14万元、教育费附加6万元、地方教育费附加4万元、土地增值税120万元。

　　（一）收入在完工前取得的，按预计毛利率申报纳税

　　国税发〔2009〕31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

　　第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

　　该项目2011年由于没有达到完工标准，则在进行企业所得税汇缴时，销售收入按“预收账款”4000万元确认，预计毛利额600万元（4000×15%），扣除已缴纳没有转入“营业税金及附加”的营业税、城建税、教育费附加、土地增值税计344万元，则计入年度应纳税所得额的金额为256万元（600-344）。

　　（二）收入在完工后取得时，按实际的毛利率申报纳税

　　国税发〔2009〕31号第三条规定，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（1） 开发产品竣工证明资料已报房地产管理部门备案； （2） 开发产品已开始投入应用。；（3） 开发产品已取得了初始产权证明。

　　2010年5月下发的《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函〔2010〕201号）对国税发〔2009〕31号第三条进一步明确规定：“房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。”

　　根据上述标准进行判断，在符合完工条件时，要及时取得成本费用发票，以便计算项目计税成本。

　　2012年该项目销售收入为120000000元（6000×20000）；销售成本为100000000元（5000×20000）。分别填在附表1（收入明细表）的第4行和附表2（成本费用明细表）的第3行。

　　同时对2011年底项目预收账款的累计纳税调增额256万元在2012年度汇缴时纳税调减。不过“预收账款”及纳税调整额在两个年度如何填报，全国各地的税务机关有不同的填法，纳税人应注意当地主管税务机关的规定。