按评估价征税政策再审视

为了防止房地产交易中的阴阳合同，规范税收征管，保障税入，同时也为了给房地产市场降温，达到调控市场的目的，深圳市率先探索，在房地产交易领域弄出个“按评估价征收个人所得税”的政策。按照相关安排，该政策已于7月11日正式实施。

早在该政策尚在动议阶段，笔者依据所能获得的少量信息，从政策实施成本、可行性、有效性等方面对政策提出过质疑。现在，该政策主要内容与基本规范已经落定，我们有把握可以更加清晰、准确地明了与预期该政策的效果与影响。总体而言，笔者以前的质疑与担心不仅不是挑刺，而且有了更加具体精细的佐证。这些生动鲜活的证据，均指向一点，即所谓的新政其实徒有其表。

首先，从政府有关部门发布的数据来看，计税参考价是市场价的6到8折。虽然我们并不能断定市场价就是实际成交价，但是，计税参考价与市场价之间的巨大差额表明这样的参考价实为子虚乌有，根本起不到规范交易行为、坐实税收的目的。这样的参考价其实是一种装饰与摆设，除了证明有关部门做了工作之外，没有任何实际价值。

然而，这些参考价的取得是要消耗大量资源的。据报道，已经公布的参考价涉及深圳全市400多个片区、17万栋、154万套房子。虽然现在办公自动化程度很高，计算机的使用也达到了登峰造极的地步，可以批量自动对纷繁的数据进行加工处理，但如此庞大数据的获取仍不是一件简单轻松的事。而且，为了使得数据反映市场变化，还得定期对原有的数据进行跟踪性计算、调整。这又是一项所费不菲的长期性维护工作。因此，从“投入-产出”角度来看，如此厘定参考价是一场货真价实的瞎折腾。

其次，我们相信，虽然评估价之确定是谨慎的，工作人员对此抱着谨小慎微、诚惶诚恐的严谨态度，但由他们确定的参考价的合理性与实用性并不会因此有些微提高。据报道，虽然在评估计税参考价格时，会考虑所有影响房地产价格的因素，诸如房子的位置、朝向、楼层、楼龄、配套设施等，但并未考虑抵押、担保等因素，更不可能考虑到经济趋势、市场需求、金融政策等对房地产价格的影响。而这些因素在房地产价格决定方面所起的作用更大。如此，像他们那样确定参考价有舍本逐末之嫌。而且，即使考虑了房屋的位置、朝向、楼层等客观因素，方法上，这种考虑也是以少数人为的标准做参照的，而且具有同一性、统一性的特征。但是，实际的市场交易比他们想象得要复杂万倍。不同的房子，在影响其价格的各因素中，每个因素各自的作用程度是因人而异的。有些人看重位置；有些人偏好楼层；有些人在乎配套设施；诸如此类，是不可能穷尽的。因此，发布的参考价只能是没有任何实际意义的摆设。

正因为评估方式本身存在重大缺陷，导致参考价并没有应有的参考价值，因而引发民众的质疑与不满。比如，有报道指，一些市民反映不同区位的房子的参考价与市场价之间的差距超出了他们的预想，似乎与实际出入很大。也有民众反映，根据政府提供的参考价，同一区位的新房比旧房子更不值钱。而这种参考价的区别并不是他们认可的。

再次，该政策对税收的征收，确定了两种计税方法：一是核实征收；一是核定征收。核实征收方式的计算公式为：应纳个人所得税=（计税价格-房地产原值-转让过程中缴纳的税金-合理费用）x20%；核定征收方式的计算公式为：应纳个人所得税=计税价格x征收率（普通住房1%，非普通住房1.5%，拍卖房3%）。交易者可以在这两种方式中选择任一种计算方式缴纳所得税。按照不同的计税方式，所缴纳的税额差别非常大。

据报道，某中介资深研究人士举例说明了详细的情形。如果是升值较小物业选择核实征税，如果是升值较多的物业则选择核定征税，结果显示，二者的差额十分惊人。

巨大的应税差别不仅与不同征收方式的实际税负大致相同的公平诉求相违背，也违背了不同征税方式的可替代性的理论要求。同时，这样的差别为政策实施奠定了人为操控的基础，进而为寻租与腐败准备了前提条件。