增值税改革对房地产业的影响

　　一、房地产企业增值税涉税事项纳税人身份的选择

　　《增值税暂行条例实施细则》：年应税销售额超过小规模纳税人标准的其他个人按小规模纳税人纳税；非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。房地产企业增值税涉税事项纳税人身份应选择小规模纳税人。

　　二、税率与应纳税额的计算

　　1、征收率：

　　小规模纳税人增值税征收率为3%。

　　2、应纳税额的计算

　　小规模纳税人销售货物或者应税劳务，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：

　　应纳税额＝销售额×征收率

　　三、销售额的计算

　　小规模纳税人销售货物或者应税劳务采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按下列公式计算销售额：

　　销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）

　　四、房地产企业销售使用过的设备怎样纳税

　　财税[2009]9号：小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定资产，减按2%征收率征收增值税。

　　小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应按3%的征收率征收增值税。

　　“已使用过的固定资产”：是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。

　　国税函[2009]90号：小规模纳税人销售自己使用过的固定资产和旧货，按下列公式确定销售额和应纳税额：

　　销售额＝含税销售额÷（1＋3％）；

　　应纳税额＝销售额×2％

　　【例】某房地产公司2006年3月购入2台运货车，每台车单价200000元，增值税税率17％，货车折旧年限为5年。为了提高运输能力，更新车辆，2009年4月公司准备将这两台汽车出售，每台售价60000元，应如何缴纳增值税。

　　（1）2006年3月购入车辆的会计处理：

　　借：固定资产——汽车　　　　　　　 468000

　　　贷：银行存款 　　　　　　　　　　　468000

　　（2）2009年4月出售

　　销售2台汽车的销售额＝含税销售额÷（1＋3％）＝120000÷（1＋3％）＝116505（元）

　　增值税应纳税额＝116505×2％＝2330（元）

　　计算已提折旧＝468000÷5×3＝280800（元）

　　固定资产清理的会计处理：

　　借：固定资产清理　　　　　　　　 187200

　　　　累计折旧　　　　　　　　　　 280800

　　　贷：固定资产 　　　　　　　　　　468000

　　借：银行存款　　　　　　　　　　 120000

　　　贷：固定资产清理 　　　　　　　　117670

　　　　　应交税费——应交增值税　　　　 2330

　　借：营业外支出　　　　　　　　　 69530

　　　贷：固定资产清理　　　　　　　　 69530

　　五、房地产企业处理废旧物资怎样纳税

　　财税[2009]9号：小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应按3%的征收率征收增值税。

　　【例】甲房地产公司开发的A小区已经竣工，在清理施工现场时，将建筑废旧物资变卖，收入110000元，缴纳了营业税5500元。

　　应交增值税额＝110000÷（1＋3％）×3％＝3204（元）

　　借：银行存款 　　　　　　　　　　110000

　　　贷：开发成本——建安工程费　　　 106769

　　　　　应交税费——应交增值税 　　　　3204