房地产老项目一般计税要设计新科目吗

房地产老项目一般计税要设计新科目吗
国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷〔1+11%）

第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

例：A房地产公司一老项目，宗地土地出让金2.22亿元，2016年5月1日前已预售一半面积，该公司决定该老项目适用一般计税方法，5月份出售可供销售建筑面积的10%，涉税会计如何处理？

我们认为既然选择了一般计税方法，而且地产公司可以差额扣除土地价款，则应当在5月1号即将土地价款还原为不含税的价款，设定一个待抵减营改增抵减销项税额科目，即借递延资产-待抵减营改增抵减销项税额1100万，贷开发成本-土地使用权1100万

当期销售10%时，借应交税费应交增值税（营改增抵减的销项税额）220万，贷递延资产-待抵减营改增抵减销项税额220万。

一、为什么需要这么做？

1、现在就是这么做的，当月取得增值税专用发票，但当月不勾选，则取得的进项税额很多企业是放在其他应收款、递延资产、待抵扣进项税额等自选项目的，如此则实现了销售额不含销项税额，购进额也不含进项税额的匹配原则。

2、就企业所得税而言，中华人民共和国企业所得税法实施条例第三十一条规定：企业所得税法第八条所称税金，是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。问题来了，如果说5月份不卖，不做递延资产-待抵减营改增抵减销项税额，那么明年卖了，问题就出来了，今年的土地成本是含待抵减销项税额的，明年的土地成本中销售的一部分就不包含待抵减销项税额了，会计的可比性、一致性原则都出问题了，所以既如此，不妨出台个文件，仿照国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第15号）第十一条处理，即待抵扣进项税额记入“应交税金—待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目。

3、就土地增值税而言，财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知（财税〔2016〕43号）土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

值得注意的是国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发〔2009〕91号）对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，假如说卖到85%时，余下的15%建筑面积对应的地价所含的11%的税仍放在开发产品中，那么后续15%销售时就出现问题了，国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号）在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算：单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

那么这个就和财税〔2016〕43号有矛盾了，卖到85%时通知清算，则清算时的扣除项目总金额就有问题了，因为卖到85%时候，还有15%的建筑面积对应的地价所含的11%的税还在开发产品里，而另外85%的营改增后销售掉的（85%-50%营业税时代销售面积）35%部分是不含这11%的税的，这样总的开发产品的地价就有三块，其中营业税预售面积对应的50%和待售面积对应的15%部分是含税的，而卖掉的35%部分是不含税的，乱套了。

因此我们认为在会计处理上极有必要出台文件，把待抵扣或抵减的销项税额从开发产品中挖出来，不作为企业所得税的扣除项目和土地增值税的扣除项目，如果后面的15%部分不卖了，转为自持，那就把待抵减的销项税额重新算到成本里面去，成为自持固定资产的原值组成部分即可以。