评估业食物链:一个评估师不得不说的话

6月15日，在重庆评估行业内从事近8年评估工作的M先生，通过可靠关系找到本报记者，表述了自己希望向媒体披露——些评估行业内幕的愿望，他说他已经将自己压抑几年了。现在是不得不说的时候了。

M现在已经从评估行业“洗手”不干了，但他仍然期望通过自己的努力来促进评估行业的规范。目前，M仍是重庆——家中介机构的负责人，每年的个人收入上百万元。一个晚上出几个评估报告

《21世纪》：你为什么要揭露自己曾经从事过的行业?

M先生：如果不说出来，我的良心上过意不去。当缺乏独立性和公正性的评估操作成为一种潮流的时候，那么银行的系统风险就会加大，企业都想通过运作土地和房屋来放大资产，而评估行业则为资产放大找寻理由并出具评估报告，供套取银行贷款用。

在世界评估业的发展历史上，美国和日本都曾经因为评估业的混乱而导致金融风险，后来不得不动用国库资金平息。但是，目前国内绝大多数人都不了解这些，一些懂行的人也因故不说。

《21世纪》：目前的行业界究竟是怎样在操作评估业务的?

M先生：通常，在评估业务中，大家都喜欢做房地产评估，叫做快钱，即收费高，来得快。当然，这一块也最黑。目前，评估师在接到一个房地产评估任务后，大都可以在一个晚上就能拿出—个评估报告来，能干的还能拿出几个评估报告。为什么这么快呢?一般情况下是因为客户单位要得急，但更重要的是这些客户都是抱着目的来的，人家来了，希望你把一块土地评估到8000万元，那你就得按照这个意图办。

通常，如果客户要得急，一般都是先给结论报告给客户先办事，反正评估结论事先与银行统一了认识，银行认可后，我们再找数据和案例来拼凑计算过程罢了。至于是否能够凑足这个数据，那太简单了，影响一块土地的因素太多了，随便把哪个因素调—下，就绰绰有余。

这样做出来的评估报告是客户单位最喜欢的报告。通常这样一个报告值几万元到几十万元。从这一—角度看，目前还没有哪个行业有这个行业挣钱来得快。其次，我们评估上市公司的土地，晚上加一下班就出报告，收费四五十万元。

《21世纪》：这些操作会带来风险吗?

M先生：目前我们知道的情况是，重庆迄今为止只有一家较大的评估公司打过类似官司，即同样的房屋，不同时间，不同的目的，评估出有巨大差距的评估结论。导致客户把这家机构告上法庭。但由于评估理论盲区和较大的自由裁量权，导致原告客户眼见无法取胜而自行撤诉。所以很多业内人士都认为评估对自己很少有风险。资产通常根据需要放大5—20倍

《21世纪》：你能不能单一个实际操作的例子?·

M先生：我举一个普通的案例。我的一个朋友亲身经历了一个通过操纵评估结果，从银行套现的房地产抵押评估项目。重庆某开发企业，通过关系与一家企业合资联建位于重庆市最繁华的渝中区的一块土地，该企业以现金出资，合作方以土地出资。评估公司接到业务后，这家开发企业要求他按每亩120万元左右的价格进行估价1300万元出资(周围成交地价水平在每亩实际400万元左右)，以便该企业以1700万元现金出资控股。成立新公司后，还是该评估公司，在前后不到2个月的时间，又以该土地评估价每亩860万元向银行贷款5000万元。

在项目开发过程中，这家企业将自己的现金出资以工程款支付的方式套出，在施工单位垫资情况下，以在建工程10000余平方米再次估价4000万元，向另一银行贷款1000万元，建至15层楼时，再以部分在建工程估价1．1亿的方式向银行贷款3600万元，并向客户预售，收回预收款800余万元。后几经折腾，成为烂尾楼后，经多家银行诉讼，最后由法院指定的又一家评估机构评估6000万元，拍卖未成交，后法院下浮15％，以5000万元左右的价格抵给银行，时隔不久，银行再次拍卖，最后成交合计价格为2700万元。

在这个过程中，每次通过评估操纵，放大资产均在5倍以上。目前业内操作的资产放大倍数最高纪录近20倍。

在本案例中，开发商从银行套取现金9600万元，但银行最后只收回不足2700万元。

但是，最令人惊讶的是，花2700万元买走这个烂尾楼盘的企业实际控制人居然是前开发商(前开发商已经宣告破产)。此后，这个楼盘被重庆某著名评估机构重新估价，其估价近2亿元。‘

从土地取得、项目开发和资产处置，均有评估手续，每次评估的评估报告都写着，评估是站在评估原则和评估方法基础上的客观公正的评估。但事实上却不是这样。

《21世纪》：通常估价师都在哪些情况下高估资产，又在哪些情况下低估资产呢?五种情况不得设定行政许可

M先生：通常，出于从银行套取贷款目的的话，只可能高估。也就是说，抵押时高估，处置时低估。这些都不重要，重要的是，客户需要什么结果，我们就给一个什么结果。但是，在合资合作或并购项目中，就要看根据谁的需要来处理了。

但是，这些估价全部部是按目前的国家标准规范包装出来的，看起来十分合理。所有项目都是有理有据的，因为影响价格的因素太多了，成千上万，即使是行内人士，也难以反驳什么。

当然，还值得一提的是，即使是在银行处置不良资产及司法机构处置资产时，评估师依旧可以根据客户的要求量身打造资产额度，进行需要的高评或低处。目前，重庆的国际贸易中心、鹰冠中心、干禧年酒店等都是重庆评估行业界曾经炫耀的评估业绩，但是，现在他们都成了烂尾楼。除此之外，评估师还在震惊重庆的白云湖集资案、恒利大厦资金抽逃案等案件中充当了不光彩角色。银行要收评估费用的40％—80％

《21世纪》：现在各家银行都开始防范自己的金融风险，他们知道自己接纳的抵押物是被放大后的资产吗?

M先生：不只是知道那么简单。通常，一个融资操作少了任何一方的参与都不可能顺利完成，以前的方式是评仙机构在拿到评估报酬后，给客户的融资银行的相关人员进一点贡，以利于融资操作。但是现在这种方式已经过时了，目前，某些银行的人会悄悄或公开要求想融资的企业到指定的评估机构评估，这些评估机构在收到评估报酬后，会返还40％的回扣给银行。有些评估机构的回扣甚至达到70％-80％。

《21世纪》：你的意思是银行参与了抵押物的虚假估价流程?

M先生：不能说是参与，但是大家都心知肚明。现在银行也基本上采用打折的方式来试图降低自己的风险。

一般情况下，银行会将融资企业给出的抵押物打5折，再在此基础上考虑贷款的问题。但是，一些抵押物的放大倍数并不止1倍，这就给这些银行带来了风险。目前，很多企业在进行项目融资的时候，都把利用土地运作从银行套出来的资金当作启动资金，即使这些资金全部亏掉，自己损失的也不过是一块实际价值早就物有所值的资产。

以目前重庆最繁华的渝中区为例，该区内银行的不良资产中有60多亿元属土地和房产抵押物，但是这些抵押物的实际价值很低。

但是，可以肯定的是目前，—些融资企业、评估机构和银行在—定程度上已经形成了一个畸形食物链。

《21世纪》：评估足如何打通银行这一关键流程的?

M先生：这个流程并不需要评估机构去打通，现在一些银行已经开始自己设计“流程”：银行发现“抵押登记—一指定评估——回扣”这一潜规则后，开始以招标方式征集指定评估机构，并借此集纳回扣，于是银行指定——企业付费——机构收费返还回扣的新“业务模式”出现了。

这种方式使银行弱化对第一还款源的关注，甚至以抵押评估代替审计，导致企业经营对债权人的透明度无从谈起。这又反过来形成恶性循环，银行真正需要的审计、咨询和顾问服务却由于没有好的生存条件无法得到更好的发展，造成目前重庆非常奇怪的现象：准入门槛、道德要求和专业含量越高的服务反而没有市场，而准入门槛、技术含量低的评估服务却大行其道。

更可怕的是，扭曲委托代理关系，目前的典型问题是银行委托、企业付费、银行收取回扣，这实际上造成了银行、债务人，下估机构三方的合谋。评估存在制度黑洞

《21世纪》：你自己怎样看待目前评估行业的一些不规范行为?

M先生：与其把目前评估行业如叫做行业黑幕，不如把它看作是制度黑洞，吞噬了与之相关的利益者、行政官员和评估执业人员。

大家都认为这是一个无本万利的行业，职能部门拼命争权，设资格等级门槛、搞各种考试，评估师费尽心血考取资格后才发现，资格并不能带来财富和尊严，银行也发现付出的评估成本远不能带来实质性的风险防范，企业认为几张纸的报告却要付出这样高的成本，肯定会操纵评估结果。

现在大家都是受益者，人家都在用潜规则来捉弄市场规则，但最后大家又都是受害者。

《21世纪》：评估理论的误区和不成熟在哪里?

M先生：评估理论体系缺陷很多。比如：资产的价格是由用途决定的，价格又反作用于资源配置，价格发现主要是靠市场来发现的，而非评估来确定的、如果非得要有—个参考系，那么这个参考系应该有足够的公信力。评估师及评估机构是靠自己的公信力生存，而不是由目前的政府部门进行行政授权。

这个公信力不是目前市场中出现的由行政授权来决定的。而目前的房地产评估中有行政力量的介入。

我们的评估行业产生是行政导向下产生的，而非市场需求而产生，这就是目前评估业离公信二字差距太远的真正原因。

《21世纪》：你认为评估业应该如何整改，银行应该怎么办?

M先生：选择评估行业作为经济鉴证类中介行业本身就是个错误，可以说叫百弊—利。我们认为通过行业协会合并的方式主要解决房地产评估业的畸形发展是有必要的。合并的目的是向市场需要的交易支持评估类型转移，只要评估服务不是强行摊派给企业和老百姓，是市场和银行自发的需要就行了。而现在的实际情况是，银行不得不被动选择。

评估业需要变革，这是一个系统工程，弊端之深，积重难返。需要通过协会合并取消一批评估机构、协会自律、有效协会治理和监督，特别需要说明的是经济鉴证类协会行为不能损害公众利益。

《21世纪》：你刚才说的百弊一利，其中的利是什么?

M先生：解决了部分就业问题。(记者注：目前国内的评估从业人员为20万人)。

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