房产税扩围在即 长期调控效果或显著

“国五条”公布后，扩大房产税改革试点范围成为关注的焦点。“房价控制目标”等字眼的突出，表明了相关政策调控市场的意图。房产税逐步推进试点，对房地产市场能产生怎样的作用，对欲购房者的预期又会有怎样的影响？相关专家及业内知情人士告诉中国经济时报记者，“国五条”释放的信号利于扭转民众的房价预期、稳定市场，从短期看房产税扩围的调控作用未必明显，从长期看其取代限购令作为规范调控手段的作用值得期待。

中短期作用或有限

据《中国经营报》报道，财政部、住房和城乡建设部已经着手开展“房产税试点扩围”候选城市的筛选工作。如果该项工作进展顺利，“两会”之前房产税试点扩围将形成初步思路。

上海交通大学城市经济与房地产管理研究所所长顾孟迪教授告诉中国经济时报记者，扩大试点房产税的目的是调控房地产市场。限购政策虽然严厉，但缺乏长期适用性，公众不会因其降低购房预期。房产税对购房需求与持有成本会有影响，从而稳定供需。

2月22日下午，本报记者拨通国家税务总局办公室电话就房产税相关问题进行采访，相关负责人称不便接受咨询。

公开信息显示，“国五条”中稳定房价的新政包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等内容。

世联地产市场研究部认为，“国五条”延续了2011年“新国八条”的调控框架，从透露出的信息来看，未来的调控将趋向长效化和差异化。

熟悉房地产业的歌斐资产管理有限责任公司前市场总监刘栋向中国经济时报记者表示，因前期试点过程各方反应平静，并积累了相关经验，试点扩大顺理成章，有利于扭转人们自去年四季度以来的房价预期，“国五条”也显示了对投机与投资的适当抑制信号。

重庆官方日前称，重庆的房产税调控有多重效果，增加了住房持有成本，买房动力减少；遏制投机炒高房价的作用明显。

不过，一位不愿具名的房地产开发集团市场计划部门负责人告诉中国经济时报记者，从房产税推进的力度和速度来看，短期内对房地产市场的影响恐怕很有限，部分基层官员的抵触等可能会造成相关政策的损耗，要发挥明显的调控作用起码要等五六年。

顾孟迪则认为，中央的要求明确下来，下面执行时能进行改动的空间未必很大，限购政策执行的就很严格，尽管出台时人们也认为地方会有变通的空间。不过他还表示，房产税不会贸然地过快推行；如果贸然推开，出现大量问题后再调整，不但成本高、难度大，政策的严肃性也将受到非议。

释放信号

2月20日，国务院常务会议再次要求加强楼市调控，包括扩大房产税试点范围、计划单列市出台房价调控目标等。在强调房价调控的同时，“国五条”还增加了普通商品住房及用地供应。刘栋认为，这是对现实供需矛盾予以确认，在控制房价的同时，增加土地供应。总基调是希望房价稳定、市场平稳，而非打压房价。

相关政策的执行会对市场产生什么影响呢？

“对运营管理能力强、拿地途径比较规范的企业来说，预期相对稳定了，是相对的利好。强调对保障房的供应，但普通百姓多数需要商品房满足基本住房要求。未来的房地产空间反而更明朗了。”刘栋说。

“国五条”还强调加快保障性安居工程规划建设，全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

相关政策真的不影响房地产市场的生意么？有分析称，由于房产税及相关调控政策出台，未来房地产企业将被迫多开发小户型来适应市场的需求。

财政部财政科学研究所所长贾康分析，从房产税产生的效应看，想买房自住的人会改变预期，倾向于购买更实惠、相对小户型的房子。阳光壹佰置业集团有限公司常务副总裁范小冲曾表示，从长远来看，开发商也会根据税制设计调整自己的经营决策。

“我们目前没有开发小户型的打算，圈内的企业户型设计目前都是根据实际市场需求来做，在市场实际需求改变前，房地产企业不会根据舆论的预判轻易改变开发策略。即便几年后房产税试点铺开了，预计对房地产企业的市场影响最多在7%-8%左右，达不到10%。按当前执行的力度，有钱人不在乎多交点税；刚需则几乎不受房产税影响。房企的真正压力来自于二三线城市需求不旺。”上述不愿具名的房地产企业市场计划部门负责人说。

中国社会科学院税收研究室主任、财政税收研究中心秘书长张斌则告诉中国经济时报记者，要真正实现房产税的调节作用，必须将存量房纳入征收范围，而针对存量房的合理评估体系尚没有建立。