聚焦房地产业涉税政策

    房地产行业是地方经济的重要组成部分，也是税收征管的重点。房地产项目从立项到将房屋产权移交，时间跨度长，涉及税收政策多，纳税人对相关政策把握不当，就很容易出现涉税风险。本期《南京税务》就房地产行业常见涉税事项做解读。

    房产税、土地使用税应注意纳税义务时间

    高淳地税局在对某房地产企业土地使用税缴纳情况检查时发现，该企业自2009年通过拍买取得国有土地使用权26400，合同约定交付日期为2010年1月31日，企业办理房产证时间为2010年6月28日，企业按办理房产证时间申报土地使用税。

    根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）的规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

    据此，税务机关对该企业少缴土地使用税的行为作出追缴土地使用税3.3万元及相应的滞纳金，并按《税收征管法》规定予以罚款。

    无独有偶，溧水一家房地产企业与一家具连锁城签订10年租赁合同，约定从2011年起将正在开发建造的商业用房出租。2011年9月商业用房如期交付给家具连锁城，并收取前6年的租金3000万元。该房地产企业会计认为根据实际租赁期应确认当年租赁收入500万元。

    税务部门指出，根据新《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》等规定，房产税按年征收，分期缴纳；纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。因此，该房地产企业应按收到的全部租赁收入3000万元缴纳营业税，自10月起按当年租赁收入500万元计算缴纳房产税。

    房产开发自用售楼部需缴纳房产税

    房地产商把自己开发的门面房作为售楼部，是很多人去购房都会碰到的情况。近日，白下区某房产开发公司的张会计在办理纳税申报事项时就有点整不明白：该公司开发项目整体销售接近尾声，但他们对将自己开发的门面房作为售楼部这块不太明确，售楼部是否该缴纳房产税？如果缴纳，该如何确定房产税的原值？

    根据相关规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起计征房产税。因此，开发企业利用商品房做售楼部使用的，应自房产开始使用的次月起缴纳房产税。根据《房产税暂行条例》的相关规定，企业自用的售楼部，应当按照其房产原值的70%确认房产余值，按1.2%的税率缴纳房产税。

    需要注意的是，从2010年12月21日起，应按照《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）的规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

    拆迁安置土地增值税要分情况进行税务处理

    沿江工业开发区一房地产企业对原住户进行拆迁安置，回迁户支付给该企业补差价款后，企业用建造的本项目房地产安置回迁户，这部分拆迁安置房屋在土地增值税清算时应如何处理？

    根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条的规定，对于拆迁安置情形下的土地增值税清算要分情况处理。第一种情况是房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

    第二种情况为开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

    第三种情况为货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

    所以该企业的拆迁属于第一种情况，其视同销售收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。