房地产税立法必须直面小产权房问题

近日有业内人士称，在沪渝试点房产税的基础上，后续将在广深等城市试点，但来自国税总局房产税改革小组的官员等均表示没有获悉这一方案。广州国土房管局副局长黄文波则透露，广州未被纳入第二批试点名单，但广东或将有城市入选。而国务院法制办财政金融司一位有关负责人认为，房地产税改革将不再是简单扩面试点的问题(25日《深圳商报》、26日《南方都市报》)。

“房地产税改革不再是简单扩面试点”意味着什么？意味着三中全会所言“加快房地产税立法并适时推进改革”不是一句空话，而是有了明确的路径。当下局势诚如北京大学财经法研究中心主任刘剑文所分析———“房地产税绝不等于房产税，改革应该是涉及房产税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税四大相关税种的共同改革”。换句话说，地方政府有望摆脱对单纯卖地获利的依赖。当然，对于深圳这样的城市而言，在目前阶段不存在依赖土地财政的问题，但改革一旦铺开，城市优化财税结构，甚至增加税收都是可以期待的。

只是，房地产税的立法难以绕开小产权房的问题。11月22日，国土部和住建部联合发布通知，要求坚决查处“小产权房”在建、在售行为。那么，已经建好、已经出售的小产权房怎么办？全部拆除恐怕不现实，那会造成巨大的动荡和不稳定因素，想想看会出现多少“钉子户”？无独有偶，在深圳召开的第五届中国地产年会上，中国房地产开发集团理事长孟晓苏表示“如果把小产权房‘转正’纳入房价统计体系，房价自然就降下来了。”他还认为，开征房产税是小产权房的唯一解决方案，不能走补交地价的老路。笔者赞同前者的判断，但是对于后者论调却难以认同。

孟的思路是避开补交地价，对小产权房征收较高房产税，但是这样一来有两个现实困境需要克服：其一，孟称“让小产权房业主交高房产税的理由是永久产权”，但在执行层面难免被认为是一种歧视而遭到反弹。其二，过于繁杂的税率设计意味着留下更多漏洞。现在可选的最优路径是让符合条件的小产权房先通过补交地价转正，让它们与商品房站在同一门槛上，再来讨论房产税的税率以及免征套数，这才是最为清晰的推进路线图。

这中间涉及一个小产权房转正的技术性问题。党国英评价小产权房转正也是一种社会和解，而华生、任志强则对此“违法行为”予以坚决反对。但是面积与数量同样巨大的小产权房分散城市各处，不和解又能如何？和解是利益的重构与再分配，中国的现实情况就是政府的利益在过程中必须得到保障。

笔者建议，在修改《土地管理法》等相关法律之后，可以设置条件，逐步让符合条件的小产权房转正。比如，已经建好的符合消防安全等条件的小产权房可以在补缴土地出让金的情况下转正。不符合消防安全等条件的小产权房可以在执法部门与业主沟通之后整改，整改合格也可在补缴土地出让金的前提下予以转正。至于完全不符合规划和居住条件的小产权房，还是有必要采取一些强制性措施予以拆除。

小产权房转正并非洪水猛兽，法律也当应时而变，小产权房的问题解决好了，房地产税的立法进程将会加快，长期调控的思路才能逐步落地。