税务界:土地增值税欠缴的说法存致命伤

土地增值税存在黑洞，这在财税界和房地产行业内是人所皆知的事，但这黑洞究竟有多大，却一直是个谜。近日，央视《每周质量报告》试图要揭开这个谜底，最近两期的《每周质量报告》报道称，2005年1月1日至2012年12月31日，全国房地产企业应缴土地增值税超过4.6万亿元，其中征收到位的仅0.8万亿元，房企欠缴的土地增值税可能高达3.8万亿元。此说法一出，舆论一片哗然。但是羊城晚报记者注意到，税务界人士在谈论这一话题时，普遍不认同该报道的这一说法并指出：不能把土地增值税应缴未缴与欠缴混淆。

开发周期长环节多导致征管难

据了解，我国从1994年开始实施征收土地增值税，是对转让土地、地上的建筑物及其附着物所产生的增值征收的税金。即纳税人转让房地产取得的收入，减除取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用、转让房地产有关税金等扣除项目后的余额，采用累进税率，税率从30%到60%不等进行计征。也就是说，增值额的多少，直接关系到纳税人税负的高低。

由于房地产开发项目周期都很长，因此，我国土地增值税实施细则里规定，对纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算增值额的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

正因为如此，应缴未缴土地增值税已经成为房地产开发行业中普遍存在的现象，也有一些房企会就此进行税收筹划。

昨天（25日），有税务部门人士向羊城晚报记者介绍了征收土地增值税的两种基本流程：一是对于项目全部竣工完成销售的，由企业提出申请进行清算。二是对于项目达到清算条件时，税务机关也可启动要求房企进行清算。这里所谓的达到清算条件，主要是指：转让的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的；虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

“我们的征收都有流程，但由于房地产开发周期长，涉及环节多，包括开发、建筑、装修、销售等等，靠税务部门现有的征管手段，哪有能力对几亿元、十几亿元的房地产开发项目的真实成本一一进行核算，有些只能依靠中介机构等出具的纸质鉴证报告。征管难，尤其是滚动开发的项目。”有税务部门人士感叹。

土增税应缴未缴并非欠缴

针对《每周质量报告》报道，税务界人士普遍认为，央视报道中存在“致命伤”，那就是把房地产企业按照会计制度要求预提的土地增值税税款等同于欠税和拖欠税款。

昨天，在国内税务界知名的中国会计视野论坛，有不少业内人士就纷纷就此发表看法：

“对于开发企业来说，土地增值税是一种未到期债务，记账时要预提，但条件未成就，是不需要偿还的。”

“计提土地增值税，是会计上的要求。计提的土地增值税，在会计上通常列入‘其他应付款——计提的土地增值税准备金’，并不是企业现实的一项纳税义务(未到清算条件)。”

“CCTV张口闭口说老百姓交了土地增值税被开发商扣下，这在企业里，保持现金流采用‘早收晚付’是通行的做法，以此增加利息收入也是资金筹划的首选方案！”

还有税务人员向羊城晚报记者表示：“按照政策规定，企业按照开发进度、开发成本配比预提、预留土地增值税税款，与欠税、拖欠税款性质不同，不能混淆。只要项目还没有达到清算条件，纳税义务还没有发生，或者进入清算环节但清算还没有结束，应缴未缴的税款都不能算是欠税。”

国际评级机构惠誉昨天也就此发表观点称，土地增值税结欠在国内发展商属一般正常做法，并非异常营运债项，惠誉在其经营现金流模型中已考虑到未来的土地增值税款项支付，而土地增值税的处理跟其他营运债务并无两样。