各方急探土地增值税巨额拖欠真相

原标题为：各方急探土地增值税巨额拖欠真 相国税总局将开金口

据央视《每周质量报告》报道称，调查发现多家知名房地产公司欠缴土地增值税，且数目惊人。报道称，2005年至2012年8年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。

央视上述报道一石激起千层浪，先有华远地产董事长任志强列举八大理由反驳央视报道为“愚蠢无知”，表示正在研究如何公开起诉央视的事宜；接着万科董事会主席王石公开声明，万科不存在欠缴土地增值税的情况；紧随其后，10家上市房企连发公告否认欠缴土地增值税；而后便有房产专家指出，央视批评开发商不厚道、并没有抓住问题关键，其关键在于税种设计天生不足、地方税务局征管不力。

在土地增值税是否存在巨额拖欠问题上，媒体、房企、专家学者之间展开了唇枪舌战，甚至相约法庭上见。究竟哪方有理？真相又何在？大家都在等待权威部门的尽快回应，而这个部门就是国家税务总局。

国税局新闻处一名工作人员26日向国际在线记者透露，已经知晓此事，稍后会统一回应。

房企抱团否认矛头回指央视

长期关注我国房地产业发展的北京执业律师李劲松，根据国家统计局、财政部及国家税务总局公布的房地产相关数据，对没有征收到位的土地增值税进行分析测算，结果发现，45家上市房企存在巨额应交而未交的土地增值税，SOHO中国、富力、万科、招商地产、合生创展、金地集团等知名房企均榜上有名。其中欠缴最多的雅居乐地产控股有限公司欠缴达83亿元。

11月25日晚间，10家房企陆续发布公告进行澄清，否认存在央视所报道的“欠缴土地增值税”的情况，并称预售期计提应缴税金与项目达到税款结算条件时存在时间上的差异是合理的，符合税法规定；公告大体指向了同一点：土地增值税为预征税，应交未交不等于欠税。据国际在线记者整理，发布澄清公告的上市房企有：华远地产、金地集团、万通地产、首开股份、金隅股份、北辰实业、中华企业、滨江集团、北京城建、城投控股。

任志强明显与其它房企大佬的沉默不同，他不仅列举了八大理由反驳央视的报道，称其“愚蠢无知”，而且持续炮轰央视“破坏了企业与行业的声誉”，并称央视的目的在于“借机维护央视的垄断地位才是目的，怕市场化会砸了央视的饭碗”，同时，也表示正在研究如何公开起诉央视的事宜。

26日凌晨两点多，一直沉默的万科董事会主席王石终开金口，他在微博上发表声明称，万科一贯守法经营、照章纳税，严格按照税务机关对土地增值税实行先预征后清算的管理办法履行纳税义务。“公司财务报告公允反映了公司财务状况和经营成果，不存在欠缴土地增值税的情况。”

据任志强透露，在2005年至2012年8年间，国税总局为了查税，专门点名抽查了全国三十六家企业，其中就包括了万科、SOHO、华远等地产公司。“网上曾一片欢呼，许多人都以为可以抓条大鱼或是老虎了，没想到的是这些企业都遵纪守法。”

求真相：“国税总局，全国人民等你”

任志强起诉央视能否站得住脚？有媒体报道称，国税总局官员回应，房企欠3.8万亿元土地增值税部分材料来自国税总局，但对曝光的个案内容国税总局并不了解。

也就是说，房企拖欠巨额土地增值税绝不是空穴来风。

“国税总局，全国人民等你，出来说点啥吧”，上海易居房地产研究院副院长杨红旭呼吁。他认为，央视重点批评开发商不厚道、不守规，其实没抓住问题的关键。关键在于税种设计天生不足、地方税务局征管不力。至于开发商，不能以道德标准去指责。央视报道虽然有失偏颇，但揭示了土地增值税领域存在已久的诸多乱象。同时，可能也预示着未来一段时间，中央虽然不会在市场调控方面明显加码，但却会着力治理房地产乱象、规范市场秩序。

经济学家马光远呼吁，“捅开窟窿要继续追问真相”。他指出，在土地增值税问题上，央视根本就不应该退却，说开发商欠数万亿税收只是用语不妥，但戳到了这么多年土地增值税因为没有清缴大面积流失的事实。央视应该以此为契机，把这个盖子彻底揭开，把账真正算清楚。看看在房价暴涨，房地产利润居高不下的情况下，土地增值税究竟流失了多少，这是个大是大非的问题。“央视在土地增值税问题上用语瑕疵是小错，但如果捅开这个窟窿后不继续追问真相，则是大错。”

马光远直言，上市房企的利润普遍在30%左右，普遍的预征额不到2%，税法规定的30%到60%的四级超额累进税率的严肃性何在？土地增值税本来是抑制房地产暴利的最好的制度设计，却被长期弃之不用，这是渎职和纵容。

面对各方的呼声，国家税务总局究竟“失声”何时？国际在线记者致电其新闻处询问此事，该处一名工作人员告诉本网记者，此事国税总局已经知晓，相关回应正在拟定当中，稍后将在其官网刊登统一回应。

土增税到底如何征？

本网记者发现，针对土地增值税，从2005年开始就有质疑声音。2009年、2010年质疑声音愈加激烈。早在2010年就有学者提出近十年内全国流失的土地增值税高达数万亿元，其根据是全国的土地增值税税额仅占全国房企销售额的1.29%，而开发商应缴土地增值税额应占其销售收入的15%至30%。

就在今年5月份，便有质疑称万科等拖欠土地增值税金至少640亿元引发市场哗然，万科等以质疑者误解会计上的“预提”为“该缴不缴”回应。

房产专家指出，这一说法不尽合理。目前土地增值税是对单位和个人转让房地产所取得的增值额征收的一种四级累进税，根据其计征公式，以土地增值税占销售额比重低，得出土地增值税流失的结论，缺乏逻辑自洽。以2012年为例，该年全国房地产销售额为6.44万亿元，房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税等总收入达10128亿元，五大税种/商品房销售总额为15.7%。

在此次事件中，10家房企发布的公告中都强调：土地增值税为预征税，应交未交不等于欠税。那么，土增税到底如何征？

中国《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

根据上述细则规定，土地增值税的实际缴纳亦相应分为两个阶段：预缴及清算。首先，房产开发企业在收到预售房款时按项目所在地税务局核定的比例予以预缴；然后，待房产项目销售达到土地增值税清算条件时，根据项目所在地税务机关审核确定的应交数，扣除已经预缴的土地增值税后予以缴纳。

名词解释

土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。目前我国的土地增值税实行四级超额累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。