房地产税立法引争议 业界呼吁厘清税费

作者：谢超茹 张佳

11月15日发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革。”

房地产税立法首次在中央文件中出现，受到了广泛的关注。尽管细则还没推出，但是关于房地产税的讨论已经甚嚣尘上。争论的焦点集中在于：房地产税到底是一种新税，还是一种新税制。

然而，不论房地产税的性质如何，多数业内专家均认为该政策将从长远影响房地产市场，但短期来看微乎其微。“在持有环节征税，涉及到存量房确权和价值评估的问题，这个将涉及到2009年以前未上线的存量房产，以及数量众多的小产权房如何确权的问题。”11月19日，全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存对21世纪网表示。

房地产税：新税vs税制改革

《决定》中明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推进环境保护费改税。”随着《决定》的出炉，“房地产税”成为社会各界热议话题。

值得注意的是，此次三中全会《决定》中的并没有提及之前在上海和重庆试点的房产税（属于地产持有环节的税收），而是使用了“房地产税”这个词。《决定》之后，也未有对于“房地产税”的具体解释，目前，各路专家已经对该项政策条款进行了自己的解读，并主要分为两派。

原国家住建部政研中心主任陈淮认为“房地产税”是一种新税，属于资产税。11月19日，他对21世纪网表示：“房地产税不是用来调房价的，是一种制度建设，有资产就要征税。”

陈淮认为，重庆和上海征收的房产税本来是资产税，但是并未达到效果，三中全会提到的“房地产税”才是回归到了资产税的本源，之所以需要立法，就是因为这是一种新税。

而多数业内人士认为“房地产税”是指对房地产税制的改革，将会对原有的税收制度进行增减组合，形成一个新税制。

“目前，中央的有关部委正在做相关调研。从本次三中全会中提到的改革税制，以及目前的情况下看，应该是对房地产税制的改革。”深圳市地税局副局长兼新闻发言人杨龙接受21世纪网采访时表示。

杨龙认为，“房地产税”可能涉及一系列调整，房产税和土地使用税可能会并入“房地产税”，而营业税则有可能取消，并入土地增值税。未来税收将更加清晰简化。

首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池对21世纪网表示，“房地产税可能涉及一系列房地产的税收安排，包括开发环节、流通环节、持有环节。应该是整个体系。要看看之前有什么税种之后需要有哪些，包括与土地出让金之间的关系都需要理顺。”

“因为政府并没有一个正式的渠道公布其立法设想，现在的各种猜测可以讨论。大家要慢慢习惯国家用法律的手段、市场的手段去解决一些问题，减少一些行政上面的干预。通过全国人大立法，政府走的是很严谨的路线，征税的细则都会出来，一切以政府的内容为准。”全国房地产经理人联合会副秘书长祁世芳称。

税费阳光化给房企减负

“税收立法，可以让房地产税费的征收更有依据，更加阳光。”陈宝存表示。

目前，中国税务系统一共有18项税务，在这之中只有3个是通过人大立法，这三个分别是个人所得税、企业所得税、车船税。其他15个税种，都是国务院规定条例颁布的。

而此次的房地产税也在全会的《决定》中明确表态将会走立法的道路，这也是此次房地产税立法受到多方关注的一个重要原因。

单就房地产行业而言，业内专家认为有几个潜在的改革方向：一种可能是税种减少；另一种可能是合并、简化、税改税的问题。这样就会使得房地产行业的开发成本降低，将行业的管理和规范更加的市场化。

祁世芳认为，在房地产行业，费的问题会比税的问题要大，比如配套费、各种各样的补贴费用、规划费用等。“小到垃圾费大到城市规划费，并且各地差异很大，这导致行政事业收费过多，如若将费转变为税，以上的这些问题将可能减少甚至于避免发生。税是国家立法，作为一个刚性存在，不是随意可以减免，这样就可以尽可能的避免行政事业收费所产生的各种乱收费问题。”

陈宝存也认为，国内关注税，很少关注费用，然而税费不清给企业增加负担严重，基层行政组织大量的政府收费。他说，“中央和地方通过税收立法，总体税收清晰化简单化，除了减税的考虑，也可以不放任地方乱收费。就从这个层面而言，对于地产企业也会得到一个减负的作用，降低房地产的成本。”

相关专家推测，通过立法调研、法律草案的起草、一次次的审批通过。一套完整的立法程序走完也需要两年的时间，所以两年之内这个问题有可能解决。

加速小产权房扶正？

房地产税的改革是否会使得房价有所下降？陈宝存和祁世芳均认为，“对于房价的作用影响微乎其微。”

“降低房地产成本，并不意味着房价未来可能有所下降。房地产税对于房价而言微乎其微。尽管成本低了，房价毕竟受到了供需关系以及开发商的利润比影响。”祁世芳表示。

赵秀池认为，在卖方市场，房产税只会转嫁给买家。只有采取财政政策、货币政策以及行政手段打出组合拳才会对于房价有一定的影响。

此外，房地产税改革过程中还将遇到存量房确权和评估的查盖。“在持有环节征税，涉及到存量房确权和价值评估的问题，这个阻力不是一般的大。”陈宝存对21世纪网表示。

值得注意的是，房地产税的改革还可能促使“小产权房”正规化。经济学家、北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛认为，房地产税立法对于深圳以及所有存在小产权房的城市都会产生影响，他说，“小产权房的开发可能成本会增加，如补交税金等。小产权房本身是非法的，但是如果不追究小产权房的责任，极有可能对小产权房的流通和身份合法化产生影响。房地产税的立法也很有可能会逐步推进小产权的正规化，但是究竟如何操作得看后续政府的政策。”

赵秀池称，对于北京、广州、深圳等存在大量小产权房的城市，也丢出了一个问号，作为并未纳入登记范围的小产权房，是否会成为房地产税立法推进改革的灰色地带，还是会使得小产权房会有其他的处理方式。赵秀池表示，小产权房很有可能会变成一个灰色地带，不过《决定》中的适时推进改革的描述，也给小产权房未来的命运打上了一个问号。