“营改增”后房地产开发企业销售自行开发的房

1.一般计税VS简易计税

老项目可选简易计税；新项目只能一般计税

2.纳税义务发生时间

预售开发项目收到预收款时，并未发生增值税纳税义务，但需要预缴3%的增值税

    5.房地产开发企业销售自行开发产品一般计税时注意事项：

（1）只有一般计税，才能差额计税；

　　（2）允许扣除土地价款仅限于房地产开发企业适用；

　　（3）允许扣除的土地价款

　　包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益；在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费也允许差额；

　　（4）不是在支付土地价款时差额计税，而是在销售开发产品时才可以差额计税：

　　当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

　　（5）差额计税时，需要取得省级以上（含省级）财政部门监制的财政票据。

　　6.进项税额

　　不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

　　【例题·计算问答题】A房地产开发公司位于北京，开发的甲楼盘位于河北廊坊，系2015年10月开工建设的项目。2016年6月开始收取客户的诚意金，收到诚意金2000万元；2016年8月房屋取得预售许可证，预售房屋，当月原有的诚意金2000万转作业主购房的首付款，另外又收取了12000万元的首付款。房屋2016年12月份交付业主。对于该项业务A公司选择了简易计税方法，请回答下列问题。