夫妻之间房屋产权转移税务问题分析

夫妻之间房屋产权转移税务问题分析
婚姻法司法解释(三)的出台,引发社会各界对夫妻婚前、婚后房产加名是否缴纳契税问题的关注.在夫妻房屋产权转移活动中,其婚前、婚后、离婚房产加名、析产、继承等不仅涉及契税,还涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、个人所得税等一系列税务问题,这里面的学问可大了.

法规规定

契税

婚姻关系存续期间,夫妻双方房屋权属变更免征契税.根据《财政部、国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》(财税〔2014〕4号)规定,房屋、土地权属在夫妻双方权属变更无外乎以下几种情形:一是为夫妻婚姻关系存续期间的共有财产,登记在一方名下,变更为夫妻双方共有;二是夫妻婚姻关系存续期间以一方名义置办房产且登记在其名下,变更为夫妻双方共有;三是夫妻一方婚前财产登记在一方名下,变更为夫妻双方共有;四是夫妻双方婚前都有房产,且登记在双方各自名下,变更为夫妻双方共有.第一、第二种情形可确定为共有财产,只是房产共有权的变动而不涉及产权转移,免征契税;后两种情形是一种赠与行为,对于受赠人按照现行政策可以免征契税.

夫妻因离婚财产分割免征契税.根据《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》(国税函〔1999〕391号),夫妻离婚析产是房产共有权的变动而非房屋产权转移行为,对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税.但对离婚后一方将归属于自己的房产无偿赠与行为则应当对受赠人全额征收契税.

不过对于离婚又复婚,将登记在自己名下的房产过户为夫妻双方共有的,可按照现行政策免征契税.

营业税

夫妻之间无偿赠与房地产或离婚财产分割暂免征收营业税.根据《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》(财税〔2009〕111号)中,列举了个人无偿赠与不动产、土地使用权暂免征收营业税的若干种情形,其中对夫妻无偿赠与配偶或夫妻离婚财产分割或房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人的暂免征收营业税.例如丈夫将其名下的房产(无论婚前婚后)的一定份额以赠与方式给妻子,按照上述规定暂免征收营业税.

土地增值税

无偿转让房地产不属土地增值税征税范围.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定,无论是将婚前房产赠与对方还是婚后房产加名或离婚析产、复婚赠与等均属于无偿转让房地产行为,不征土地增值税.

个人所得税

符合房屋产权无偿赠与规定情形的当事双方不征个人所得税.《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号),对符合以下情形的房屋产权无偿赠与,当事双方不征收个人所得税:(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(三)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人.《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》(国税发〔2009〕121号)就个人转让离婚析产房屋的征税问题明确"通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置,个人因离婚办理房屋产权过户手续,不征收个人所得税."因此,对于上述房产变更加名受赠人一方,或离婚财产分割将属于房屋产权所有人自己拥有的房屋产权无偿赠与其配偶行为,暂免征收个人所得税.

印花税

夫妻双方的无偿赠与住房可暂免征收印花税.《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)明确规定,对夫妻双方的无偿赠与住房包括夫妻婚姻关系存续期间房产加名及离婚财产分割等可以比照上述文件规定暂免征收印花税.而对夫妻双方非住房无偿赠与行为应当征收印花税.

涉税风险分析

对于房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有的税务问题,从目前法规上看还是比较有利于受赠人的,既考虑了"税理",也考虑了"人情".但对房屋、土地权属受赠再转让行为,营业税、土地增值税、个人所得税等存在较大涉税风险,不能因小失大.

对于房地产原归夫妻一方所有,变更为双方共有税务问题,从目前法规上看还是比较有利于受赠人的,既考虑了"税理",又考虑了"人情".但仍存在有一定的涉税风险.

一是营业税.个人将受赠房产对外销售,征收营业税.非居住用房直接计算征收,居住用房按照时间及普通非普通住宅划分征免.个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书办理相关征免税手续.

二是土地增值税.现行政策规定个人销售住房暂免征收土地增值税.但对个人销售非居住用房,则应按规定计征.特别是对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,实行核定征收.

三是个人所得税.财税〔2009〕78号文件明确受赠人转让受赠房屋,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,适用税率20%,依法计征个人所得税.同时明确不得核定征收,必须据实征收.

对于个人转让离婚析产房屋个人所得税问题,国税发〔2009〕121号文件明确允许扣除其相应的财产原值和合理费用后,余额按照规定的税率缴纳个人所得税.